Покупка жилья на вторичном рынке несет огромные риски, так как данной сфере встречается большое количество случаев мошенничества.

Покупателю очень важно изучить юридическую чистоту планируемой к приобретению квартиры.

Рассмотрим основные документы, которые следует проверить в данном случае.

Выписка из ЕГРН

Первое что необходимо сделать при покупке квартиры – это убедится, что продавец обладает правом eю распоряжается (т.е. является собственником).

В соответствие с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В настоящий момент регистрацию права собственности осуществляют уполномоченные подразделения Росреестра. Ранее данную функцию выполняли подразделения Росрегистрации.

До 2016 г. при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. В настоящий момент оно не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поэтому покупателю следует потребовать у продавца выписку из ЕГРН. Причем данный документ должен быть достаточно «свежий», так как в противном случае он фактически может нечего не подтверждать.

Кроме того, покупателю рекомендуется самостоятельно обратится в Росреестр и получить «Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости», так как существует вероятность предоставление продавцом неактуальной или сфальсифицированной выписки. Данную выписку может получить любой гражданин (в отличии от некоторых других, которые может получить только собственник). В ней будут отображены периоды перерегистрации права собственности на квартиру, а также собственники.  Таким образом продавец с одной стороны удостоверится что продавец действительно является собственником, с другой – узнает, как часто продавалась квартира, так как частые перепродажи уже свидетельствуют о присутствие каких-либо проблем с недвижимостью.

Примечание: к сожалению, в данной выписке не будет отражены сведения об обременениях. Для уточнение данных сведений необходима расширенная выписка из ЕГРН («Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости»). Получить данную выписку может только собственник недвижимости. С другой стороны, в том случае если по договору купле-продажи покупатель передает продавцу деньги только после окончания процедуры перерегистрации права собственности и получения подтверждающих документов – то и беспокоится особо не стоит, так как при наличии обременений или арестов Росреестр попросту откажет в перерегистрации недвижимости.

Стоит отметить что в некоторых случаях сведения о владельце могут отсутствовать в выписке из ЕГРН. Это касается отдельной недвижимости, приобретенной в собственность до 31.01.1998.

Подтвердить свое право распоряжаться недвижимостью ее владелец, может предоставив документы на основании которых возникло право собственности. Например, свидетельство о праве на наследство, справку из жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, договор о приватизации и др.

Однако покупатель окажется в очень непростом положение – так как в полной мере доверять данным документами нельзя. Поэтому мы рекомендуем покупателю хорошенько все обдумать прежде чем связываться с покупкой такой недвижимости.

Помимо сведений о собственнике и обременениях в выписке из ЕГРН следует обратить внимание на основании какого документа возникло право собственности у ее текущего владельца, а также предыдущих. Перечень таких документов достаточно обширен (договор капли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании, судебное решение и т.д.). В зависимости от типа документа можно оценить вероятность возникновения у нового собственника проблем в будущем. Например, в наследуемых квартирах нередко появляются другие неученые наследники, которые через суд добиваются своей доли в квартире или аннулирования договора купли-продажи.

Не лишним будет попросить продавца показать указанные документы. В некоторых случаях в данных документах могут содержаться полезные сведения. Например, в старых договорах может быть указаны лица, имеющие право бессрочного проживания (которые по «наследству» перейдут к новому владельцу), либо в договоре может присутствовать очень низкая сумма продажи – что должно насторожить покупателя не меньше чем частые перепродажи.

Так же стоит обратить внимание на дату выдачи документов на основании которых регистрировалось право собственности. Чем она старше – тем лучше. Так как в отдельных случаях от возможных споров нового владельца сможет защитить исковая давность.

В соответствие со статьей ст. 196 ГК РФ срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права, но не более 10 лет с момента нарушения прав.

Примечание: 10-летний срок исковой давности начинает течь с 01.09.2013. Т.е. до 01.09.2023 данное положение фактически не может быть применено.

Доверенность представителя

Большинство покупателей не охотно доверяют представителям продавца, действующим основании доверенности. И не без основания.

В соответствие с действующим законодательством для оформления договора купли-продажи и получения денег по договору достаточно простой доверенности в письменной форме. Нотариальная доверенность необходима только при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Что порождает большое количество случаев мошенничества. Так как с одной стороны, даже подлинность нотариально заверенной доверенности проверить очень трудно, с другой -  полномочия представителя могут быть в любой момент приостановлены собственником и на момент оформления документов он может не обладать полномочиями для совершения данных действий.

Кроме того, существует вероятность что доверенность была получена от собственника с помощью обмана (и он не осознавал последствия своих действий) или насилия.

Поэтому мы рекомендуем на этапах передачи денег и регистрации права собственности контактировать только с непосредственным собственником недвижимости.

Примечание: при оформлении купли-продажи недвижимости у юридических лиц стоит помнить, что любые сотрудники (кроме руководителя) организации могут совершать данные действия только на основании доверенности. Уточнить сведения о руководителе можно из выписки ЕГРЮЛ. Ее можно получить бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

Проверка на банкротство и судебные иски

С 01.10.2015 физические лица могут быть признаны банкротами. В случае инициации процедуры банкротства гражданин утрачивает свое право распоряжаться своим имуществом. Все действия по купле-продаже недвижимости должника могут быть осуществлены только назначенным судом конкурсным управляющим, в противном случае сделка будет оспорена.

Проверить сведения о банкротстве можно на Интернет-ресурсе «Единого федерального реестра сведений о банкротстве».

Однако информация о банкротстве появляется там только после рассмотрения дела в суде и возбуждения процедуры банкротства. Т.е. с момента подачи заявления до его рассмотрения гражданин-банкрот может свободно распоряжаться своим имуществом. Что не исключает вероятность оспаривания купле-продажи недвижимости, так как законодательство о банкротстве позволяет оспаривать сделки должников, заключенные даже до начала процедуры банкротства (особенно если квартира продана по заниженной цене).

Кроме того, существуют вероятность что против продавца поданы иски о взыскании квартиры со стороны кредиторов, других покупателей или третьих лиц в судах общей юрисдикции.

К сожалению, как-либо проверить данный факт затруднительно, так как в настоящий момент не существует какого-либо единого ресурса где это можно проверить наличии поданных исков. Проверять поданы ли иски в отношение продавца придется на сайтах каждого отдельно взятого районного суда в городе.

Примечание: в настоящий момент существует несколько неофициальных Интернет-ресурсов на которых систематизированы судебные решения судов всех регионов России. Однако представленная там информация касается только уже вынесенных решений и появляется она с существенной задержкой.

Так же рекомендуется проверить наличие возбужденного исполнительного производства в отношении продавца квартиры. Это легко сделать на официально сайте Федеральной службы судебных приставов. При наличии открытых исполнительных производств покупателю стоит задумать о целесообразности покупки квартиры у такого продавца.

Выписка из домовой книги

При покупке квартиры самой большой проблемой являются возможные права третьих лиц.

Не редко в квартире на момент продажи остаются зарегистрированные граждане, которые длительное время не хотя выписываться с данной жилплощади. Однако чаще всего это не доставляет больших проблем так как их можно достаточно быстро снять с регистрации в судебном порядке.

Наибольшую опасность представляют следующие категории граждан:

• Лица, обладающие бессрочным проживанием в данной квартире (например, не участвовавшие в приватизации связи с их временным отсутствием). Выселить их невозможно будет даже через суд. Единственным вариантом станет продажа квартиры другому покупателю;
• Бывшие супруги, у которых квартира была приобретена в браке, при этом не был произведен раздел имущества. В данном случае это грозит утерей половины недвижимости или аннулирование сделки купли продажи;
• Неучтенные наследники. В данном случаем последствия будут схожи с п.2;
• Несовершеннолетние дети. Особенно если при покупке квартиры был использован материнский капитал, так как в данном случае дети должны быть наделены долями, продажа которых возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

Архивная выписка может показать покупателю кто проживает в квартире на данный момент, и кто проживал ранее и потенциально может обладать правами на приобретаемую недвижимость.

Однако даже выписка из домовой книги не дает никакой гарантии, так как некоторые лица могли никогда не проживать в этой квартире и не были в ней зарегистрированы, но сохранили свое право беспорочного проживания или право собственности.

В некоторых случая в данной ситуации может помочь опрос соседей.

Примечание: подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры».

Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам

Встречаются случаи, когда вместе с квартирой покупателю остаются огромные долги по коммунальному платежу. Их конечно можно попытается взыскать через суд как убыток с бывшего владельца квартиры.

Но лучше всего провести профилактику и потребовать от владельца документ подтверждающий отсутствие задолженности (справку или оплаченные квитанции). Так же можно обратится в управляющие компании для уточнения данной информации.

Не лишним будет и сверка показаний счетчиков с данными в квитанциях.

Справка из наркологического и психоневрологического диспансера

В последнее время получили распространения различные мошеннические схемы, при которых, квартиры продаются по заниженным ценам, после чего сделка купли-продажи аннулируется на том основании, что ее продавец не осознал последствия своих действий так как имел психическое расстройство.  Суд довольно часто удовлетворяет такие иски. Бывший собственник в этом случае получает назад проданную недвижимость, а вот неудачливый покупатель далеко не всегда получает назад уплаченные за нее деньги, либо получает не всю суму из понесенных убытков. Например, покупатель может успеть сделать дорогостоящий ремонт, который выполнялся силами «гастарбайтеров» (без заключения договора), а чеки на стройматериалы остались у подрядчиков или утеряны. В результате чего из-за отсутствия доказательств становится трудно взыскать понесенные расходы.

Поэтому справка об отсутствие у продавца на момент продажи психических расстройств будет весомым доказательством при оспаривании сделки в суде.

Проверка документов БТИ

Перед покупкой стоит так же проверить квартиру на наличие несогласованных переустройств и перепланировок в квартире. Так как наличие таковых может обернуться административными штрафами и денежными затратами на приведение жилого помещения в соответствие с проектом (это особенно актуально если были затронуты несущие строительные конструкции).

Подлинность паспорта продавца

Встречаются случаи мошенничества, в которой юридическая история квартиры идеальна, но продает ее мошенник по поддельным или похищенным документам. Не редко это лица имеют внешнее сходство с настоящим хозяином квартиры.

Проверить не находится ли паспорт в списке недействительных (на тот случае если используется украденный паспорт, но его владелец успел подать заявление о его утере) можно на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД РФ.

Так же покупателю рекомендуется самому внимательно изучить паспорт продавца, так как нередко мошенники используют очень грубые способы подделки паспорта (например, замена фотографии, наклейка второй страницы поверх первой и т.д.) обнаружить которые можно невооруженным взглядом.