Одной из самых неприятных проблем при покупке недвижимости является права третьих лиц на пользование данным имуществом, неизвестные до момента ее покупки.

Если требования третьих лиц законы, то обратившись в суд они могут добиться права проживания или аннулировать сделку купли-продажи квартиры.

Основную сложность представляет то, что в отличии от недвижимости, находящейся в залоге или ипотеке, такие права не регистрируется ни в каких реестрах и вычислить их наличии можно только косвенными методами.

Рассмотрим подробнее категории граждан, которые потенциально могут обладать различными правами даже на проданную другому лицу квартиру.

Бывшие жильцы, не воспользовавшиеся правом приватизации

Бывшие жильцы приобретенной покупателем недвижимости, по тем или иным причинам не воспользовавшиеся правом на приватизацию (равно как и добровольно отказавшиеся от приватизации), обладают правом постоянного проживания, даже в случае ее продажи иным лицам.

Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать. Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным. При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует. А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.

Что бы минимизировать риск возникновения вышеописанной ситуации потенциальному покупателю следует изучить документы о приватизации, сверив список лиц, участвовавших в приватизации со списком лиц, ранее регистрировавшихся на данной жилплощади. Для этого следует потребовать у продавца копию договора приватизации и выписку из домовой книги, а также опросить соседей относительно лиц, ранее проживающих в данной квартире.

Однако даже такая проверка не даст полной гарантии – так как некоторые граждане на момент приватизации могли обладать правом проживания, но по каким-то причинам не были зарегистрированы на указанной жилплощади, а возможно и не проживали в ней.

Низкая вероятность и того что в данном случае поможет исковая давность (если приватизация была проведена достаточно давно). Так как срок исковой давности будет исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права. И вероятнее всего он будет утверждать от том что узнал о нарушение свои прав только сейчас. В тоже время собрать доказательства подтверждающие обратное будет крайне сложно.

Общая собственность супругов

В соответствие с положениями действующего законодательства имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью (за исключение личных вещей). При этом не имеет значения на кого зарегистрировано имущество.

Право на общее имущество сохраняется и после расторжения брака. За исключением случаев, когда супругами был произведен раздел имущества после развода (на основании соглашения или судебного решения), либо до заключения брака был составлен брачный договор регулирующий данный вопрос.

В связи с чем продажа недвижимости, являющиеся общей собственностью супругов возможна только с нотариально заверенного согласия другого супруга.

Поэтому покупка такой квартиры без согласия второго супруга может грозить судебным разбирательством о оспаривание сделки купли-продажи и передачи половины квартиры истцу.

Попробовать снизить риск можно проверкой паспорта продавца на предмет штампов о регистрации брака, а также просмотра выписки из ЕРГН.

И в случае если недвижимость была действительно была приобретена в браке потребовать от продавца нотариально заверенное согласие супруга, соглашение или судебное решение о разделe общего имущества, либо брачный договор. Так же стоит обратить внимания то что бы эти документы касались того супруга в браке с которым данная квартира приобреталась, так как брак у продавца может быть уже далеко не первый.

Однако, достаточно часто встречается ситуация, когда владелец квартиру успел поменять паспорт с момента покупки квартиры (например, в связи со сменой фамилии, окончании срока его действия или утере). В связи с чем какие-либо отметки о регистрации брака будут отсутствовать в паспорте. Более того не исключен случай, когда брак был заключен за рубежом и никакие отметки в общегражданский паспорт гражданина РФ не проставлялись изначально.

Прописанные члены семьи продавца недвижимости

Продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением после его продажи. Однако присутствие зарегистрированных по данному адресу граждан ограничивает для покупателя недвижимости право пользоваться ею. Например, это будет выражаться в увеличение коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из количества проживающих.

Лиц, отказывающихся добровольно сниматься с регистрации выписать можно только через суд.

Более сложный случай – это наличии в квартире прописанных несовершеннолетних детей или недееспособных граждан.

В соответствии со ст. 292 ГК РФ продажа квартиры, в которой зарегистрированы данные категории граждан, возможна только при получении согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом если будет зарегистрирован переход право собственности без получения данных документов – то это будет является основание для признания сделки купли-продажи недействительной.

Поэтому для того что бы исключить данную проблему следует потребовать от продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на данной жилой площади граждан.

Граждане проживающие на основании договора коммерческого найма или на основании завещательного отказа

В соответствие с положением ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор коммерческого найма составляет 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Однако данный договор может быть преждевременно расторгнут на основании ст. 687 ГК РФ. Для этого необходимо письменно уведомить об этом нанимателя не менее чем за 3 месяца.

Более сложный случай – это граждане, проживающие на основании завещательного отказа. Право проживания сохраняется за данными гражданами даже после продажи квартиры другому лицу (п. 2 ст.1137 ГК РФ).

Основной проблемой в данном случае является то что сведения о проживании на основании завещательного найма нигде не регистрируются.

Граждане, проживающие по договору ренты

В соответствии с договором ренты граждане передают в собственность другому лицу свое имущество в обмен на регулярные денежные выплаты или натуральное содержание до своей смерти, при этом за гражданином сохраняется право проживания в данном помещении.

Рента является формой обременения и в обязательном порядке должна регистрироваться. О ее наличии можно узнать из выписки ЕГРН.

Однако в связи с тем, что требования о регистрации ренты появилось только в 2014 г. - то выписка из ЕГРН не сможет в полной мере предоставить необходимую информацию.

Дополнительным подспорьем в данном вопросе будет личный осмотр квартиры на предмет посторонних проживающих и опрос соседей.

Заключение

В заключение хотелось бы обратить ваше внимание на положения следующих законодательных актов:

1. ст. 460 ГК РФ, которая устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. На основании чего рекомендуется включить пункт о возложение обязательств перед третьими лицами на продавца квартиры (в том числе покупку для них жилплощади).
2. п. 1 ст. 558 ГК РФ, в соответствие с котором продавец обязан уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Нарушение данной статьи может является основанием для расторжение покупателем договора купли-продажи.