На рынке недвижимости нередко встречаются объявления о продаже квартир на которые наложены обременения в виде залога или ипотеки. Как правило такое жилье имеет весьма привлекательные цены. Кроме того, квартиры, приобретаемые в ипотеку достаточно тщательно изучаются банком-кредитором на предмет возможных скрытых правовых нюансов.
⬆Общие сведения
С юридической точки зрения ипотека приставляет собой банковский кредит на покупку жилье, при котором покупаемая недвижимость вносится в залог.
Однако квартира может быть внесена в залог практически для обеспечения любого долга. В том числе и по обязательствам третьих лиц. А в отдельных случаях залог может возникнуть в силу положений закона.
При неисполнении обязательств, обеспеченных залогом, залогодержатель может обратить взыскания на предмет залога. Например, продать заложенную недвижимость на публичных торгах и пустить доход от ее продажи на погашение долга.
Законодательством предусмотрен как судебный, так и досудебный порядок взыскания заложенной недвижимости.
Однако, взыскание жилья, приобретенного в ипотеку, как правило, производится только в судебном порядке, так как в соответствие с пп. 1 п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещено взыскание в досудебном порядке в отношение жилых помещений или их частей, являющихся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
В тоже время в судебном порядке может быть взыскана ипотечная недвижимость, даже в том случае если она является единственным жильем для гражданина.
Владелец заложенного имущества в любой момент до его продажи может прекратить обращение взыскания, полностью выплатив долг.
⬆Действия при покупке недвижимости находящейся в залоге или ипотеке
В настоящий момент залог недвижимого имущества требует обязательной регистрации в ЕГРН.
Поэтому потенциальному покупателю следует взять выписку из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. В разд. 2 этой выписки указывается сведения об обременениях.
Во избежание фальсификации продавцом выписки из ЕГРН потенциальному покупателю рекомендуется самостоятельно получить ее в органах Росреестра или МФЦ.
Существует единственный случай, при котором в ЕРГН может отсутствовать информация о залоге или ипотеке – это удаление данной информации из реестра мошенническими способами. Однако такие случаи крайне редки
При наличии отметке о ипотеке (или залоге) регистрация права собственности возможна только с согласия залогодержателя.
Кроме того, рекомендуется уточнить непосредственно у залогодержателя полный размер долговых обязательств и условия их погашения, так продавец может предоставить вам недостоверную информацию по данному вопросу.
После чего покупателю придется принять одно из следующих решений:
- Отказаться от покупки такой квартиры;
- Потребовать от продавца учета суммы долга в цене;
- Переоформление ипотечного кредита на покупателя, с выплатой остатка суммы продавцу.
Во втором варианте покупатель самостоятельно выплачивает задолженностью по кредиту залогодержателю (банку). А продавец получает только разницу между покупной ценой и суммой задолженности.
В отношение ипотечного жилья законодательством допускается досрочное погашение долга за другое лицо без согласия залогодержателя, т.к. в данном случае существует риск утраты прав на недвижимость у покупателя.
Данное правило распространяется только для физических лиц. Для коммерческого долга или обязательств потребуется получить согласие кредитора на досрочное погашение.
Все перечисления денежных средств покупателю следует производить только после заключения основного договора купли-продажи с указанием всех условий со стороны продавца и покупателя. А все расчеты рекомендуется осуществлять только через банковские учреждения (посредством аренды банковских ячеек или открытия аккредитива).
Многие банки-кредиторы предлагают правовое сопровождения таких сделок. Поэтому будет благоразумна воспользоваться данной услугой
После погашения задолженности залогодержатель направляет заявление о снятие обременения с объекта недвижимости, либо покупателю выдаются документы о погашение кредита, и он снимает обременение самостоятельно.
Третьи вариант возможен только при соответствии покупателя требованиям к заемщику предъявляемые банком. Кроме того, у каждого банка могут существовать свои специфические условия. Поэтому в каждом конкретном случае рекомендуется обращаться непосредственно в банк-кредитор для изучения всех возможных нюансов.
Перед покупкой квартиры покупателю так же рекомендуется выполнить следующие действия:
- Проверить наличие в квартире прописанных людей. Особенно несовершеннолетних. Т.к. если при покупке был использован материнский капитал - то должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире. Что в свою очередь потребует разрешение органа опеки и попечительства на продажу их долей. Для проверки данного факта следует потребовать выписку из домовой книги и справку из Пенсионного фонда.
- Проверить квартиру на наличие незаконных перепланировок.
Так же рекомендуем ознакомится со статьей «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры».
⬆Частые вопросы о покупке квартиры в залоге
1. Как проверить, есть ли на квартиру обременение?
Необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В разделе "Ограничения прав и обременения объекта недвижимости" будет указана информация о залоге, ипотеке, аресте или других обременениях.
2. Можно ли купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Да, но только с согласия банка-залогодержателя. Без такого согласия сделка будет невозможна, так как банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
3. Что такое субсидиарная ответственность при покупке квартиры в ипотеке?
Это ответственность покупателя перед банком за обязательства предыдущего заемщика. Если новый владелец берет на себя ипотечные обязательства, он отвечает перед банком всем своим имуществом.
4. Какие существуют способы покупки квартиры в ипотеке?
Основные способы: полное погашение ипотеки продавцом до сделки, переоформление ипотеки на покупателя (при согласии банка), использование средств покупателя для погашения ипотеки в день сделки через аккредитив.
5. Что такое аккредитив и как он защищает покупателя?
Аккредитив - это банковская услуга, при которой банк покупателя резервирует деньги и перечисляет их продавцу только после выполнения определенных условий (например, после снятия обременения с квартиры). Это защищает обе стороны сделки.
6. Обязательно ли присутствие представителя банка при сделке?
Да, если квартира находится в залоге у банка, представитель банка должен присутствовать при сделке для подтверждения согласия на продажу и контроля за погашением кредитных обязательств.
7. Сколько времени занимает снятие обременения после погашения ипотеки?
Обычно от 3 до 30 рабочих дней. Банк должен направить в Росреестр заявление о снятии обременения. Рекомендуется проверять выписку из ЕГРН после снятия обременения.
8. Что будет, если купить квартиру с обременением без согласия банка?
Такая сделка может быть признана недействительной по иску банка. Банк имеет право обратить взыскание на квартиру, и покупатель потеряет и деньги, и жилье.
9. Можно ли купить квартиру, если у продавца просрочка по ипотеке?
Это крайне рискованно. Банк может в любой момент начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество. Перед сделкой необходимо урегулировать все вопросы с банком и погасить задолженность.
10. Какие документы должен предоставить продавец из банка?
Продавец должен предоставить справку об остатке задолженности по ипотеке, график платежей, кредитный договор и закладную, а также письменное согласие банка на продажу квартиры.
11. Что такое закладная и зачем она нужна?
Закладная - это ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя на недвижимость. При полном погашении ипотеки закладная погашается, что подтверждает прекращение залога.
12. Можно ли купить только долю в квартире, которая в ипотеке?
Это возможно только с согласия банка, так как банк должен оценить платежеспособность нового заемщика и дать согласие на изменение состава созаемщиков.
13. Какие дополнительные расходы несет покупатель при покупке квартиры в ипотеке?
Покупатель может нести расходы на услуги банка по переоформлению ипотеки, нотариальные услуги, комиссию за аккредитив, а также возможные штрафы за досрочное погашение кредита продавцом.
14. Что проверять в выписке из ЕГРН при покупке квартиры с обременением?
Необходимо проверить: наличие записи об обременении, данные залогодержателя (банка), дату возникновения обременения, номер и дату государственной регистрации, а также отсутствие других ограничений (арестов, запретов).
15. Каковы главные риски при покупке квартиры в залоге и как их избежать?
Главные риски: потеря денег и квартиры из-за недействительности сделки. Для защиты необходимо: проверять выписку из ЕГРН, получать письменное согласие банка, использовать аккредитив, привлекать профессионального юриста и регистрировать сделку через Росреестр.
⬆