На рынке недвижимости нередко встречаются объявления о продаже квартир на которые наложены обременения в виде залога или ипотеки. Как правило такое жилье имеет весьма привлекательные цены. Кроме того, квартиры, приобретаемые в ипотеку достаточно тщательно изучаются банком-кредитором на предмет возможных скрытых правовых нюансов.

Общие сведения

С юридической точки зрения ипотека приставляет собой банковский кредит на покупку жилье, при котором покупаемая недвижимость вносится в залог.

Однако квартира может быть внесена в залог практически для обеспечения любого долга. В том числе и по обязательствам третьих лиц. А в отдельных случаях залог может возникнуть в силу положений закона.

При неисполнении обязательств, обеспеченных залогом, залогодержатель может обратить взыскания на предмет залога. Например, продать заложенную недвижимость на публичных торгах и пустить доход от ее продажи на погашение долга.

Законодательством предусмотрен как судебный, так и досудебный порядок взыскания заложенной недвижимости.

Однако, взыскание жилья, приобретенного в ипотеку, как правило, производится только в судебном порядке, так как в соответствие с пп. 1 п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещено взыскание в досудебном порядке в отношение жилых помещений или их частей, являющихся для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В тоже время в судебном порядке может быть взыскана ипотечная недвижимость, даже в том случае если она является единственным жильем для гражданина.

Владелец заложенного имущества в любой момент до его продажи может прекратить обращение взыскания, полностью выплатив долг.

Действия при покупке недвижимости находящейся в залоге или ипотеке

В настоящий момент залог недвижимого имущества требует обязательной регистрации в ЕГРН.

Поэтому потенциальному покупателю следует взять выписку из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости. В разд. 2 этой выписки указывается сведения об обременениях.

Во избежание фальсификации продавцом выписки из ЕГРН потенциальному покупателю рекомендуется самостоятельно получить ее в органах Росреестра или МФЦ.

Примечание: существует единственный случай, при котором в ЕРГН может отсутствовать информация о залоге или ипотеке – это удаление данной информации из реестра мошенническими способами. Однако такие случаи крайне редки.

При наличии отметке о ипотеке (или залоге) регистрация права собственности возможна только с согласия залогодержателя.

Кроме того, рекомендуется уточнить непосредственно у залогодержателя полный размер долговых обязательств и условия их погашения, так продавец может предоставить вам недостоверную информацию по данному вопросу.

После чего покупателю придется принять одно из следующих решений:

• Отказаться от покупки такой квартиры;
• Потребовать от продавца учета суммы долга в цене;
• Переоформление ипотечного кредита на покупателя, с выплатой остатка суммы продавцу.

Во втором варианте покупатель самостоятельно выплачивает задолженностью по кредиту залогодержателю (банку). А продавец получает только разницу между покупной ценой и суммой задолженности.

В отношение ипотечного жилья законодательством допускается досрочное погашение долга за другое лицо без согласия залогодержателя, т.к. в данном случае существует риск утраты прав на недвижимость у покупателя.

Данное правило распространяется только для физических лиц. Для коммерческого долга или обязательств потребуется получить согласие кредитора на досрочное погашение.

Все перечисления денежных средств покупателю следует производить только после заключения основного договора купли-продажи с указанием всех условий со стороны продавца и покупателя. А все расчеты рекомендуется осуществлять только через банковские учреждения (посредством аренды банковских ячеек или открытия аккредитива).

Примечание: многие банки-кредиторы предлагают правовое сопровождения таких сделок. Поэтому будет благоразумна воспользоваться данной услугой.

После погашения задолженности залогодержатель направляет заявление о снятие обременения с объекта недвижимости, либо покупателю выдаются документы о погашение кредита, и он снимает обременение самостоятельно.

Третьи вариант возможен только при соответствии покупателя требованиям к заемщику предъявляемые банком. Кроме того, у каждого банка могут существовать свои специфические условия. Поэтому в каждом конкретном случае рекомендуется обращаться непосредственно в банк-кредитор для изучения всех возможных нюансов.

Перед покупкой квартиры покупателю так же рекомендуется выполнить следующие действия:

• Проверить наличие в квартире прописанных людей. Особенно несовершеннолетних. Т.к. если при покупке был использован материнский капитал - то должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире. Что в свою очередь потребует разрешение органа опеки и попечительства на продажу их долей. Для проверки данного факта следует потребовать выписку из домовой книги и справку из Пенсионного фонда.
• Проверить квартиру на наличие незаконных перепланировок.

Так же рекомендуем ознакомится со статьей «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры».