Оплата по договору купли-продажи недвижимости может производится как в наличной, так и в безналичной форме.
⬆Наличный расчет
При заключении сделки между физическими лицами ограничения по использованию наличного расчета отсутствуют. В тоже время стоит помнить, что если продавцом или покупателем выступает юридическое лицо, то могут присутствовать определенные ограничения на осуществление такой формы расчета.
Если оплата сделки производится наличными, то покупателю обязательно необходимо получить от продавца расписку в их получении. Рекомендуется требовать ее составление непосредственно продавцом в присутствии покупателя в рукописном виде (желательно в присутствие 2-х свидетелей), так как в этом случае будет проще провести почерковедческую экспертизу (одной подписи может быть недостаточно) и доказать, что ее написал конкретный гражданин. Так же рекомендуется сверить подпись, проставленную на расписке с образцом подписи в паспорте.
Расписка составляется в свободной форме. Однако, по общему правилу в расписке указываются Ф.И.О. и паспортные данные лица, которое передает деньги и лица, которое их получает, сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), дата составления и подписи сторон.
В тексе расписки следует избегать сокращений, исправлений и помарок. Подпись лучше ставить ближе к тексту (что бы стало невозможно что-либо дописать), а освободившиеся под подписью место и на обороте лучше перечеркнуть крест-накрест.
В заключение хочется отметить что в настоящий момент встречается очень большое количество мошеннических схем и судебных споров, связанных со сделками купли-продажи недвижимости в которых денежные средства передавались наличными. Как правило, оспаривается сам факт передачи денег от покупателя к продавцу, но также встречаются случаи передачи фальшивых банкнот.
Поэтому мы рекомендуем производить расчет только через банковские учреждение. Например, продавец может отрыть банковский счет, а покупатель тут же его пополнить наличными через кассу банка. В этом случае покупатель будет иметь возможность потвердеть поступление денежных средств на счет продавца даже при утере квитанции (в отличии случая утери расписки), а также будет исключена вероятность передачи поддельных денежных купюр.
Так же широко используется такой способ передачи денежных средств как аренда ячеек в банке. В данном случае арендуются 2 ячейки – одна под деньги, другая под расписку. Денежные средства и расписка помещаются в ячейки в присутствии обеих сторон сделки. Продавец получает возможность получить деньги при предъявлении определенных документов (например, выписки из ЕГРН).
Аренда ячеек имеет 2 разновидности со своими плюсами и минусами:
Обычное хранение. В этом случае банк не знает, что у вас находится в ячейке, поэтому и не может выдать каких-либо документов, подтверждающих наличие в ячейке определенной суммы денег. В данном случае есть риск споров с продавцом о том, что в ячейке была меньшая сумма или их не было вовсе;
Ответственное хранение. В данном варианте при каждой закладке и изъятие вещей из ячейки составляется подробная опись сдаваемого на хранение или изымаемого имущества. Однако в данном случае стоимость тарифа на хранение будет существенно выше.
⬆Безналичный расчет
Безналичные расчеты гораздо безопаснее и удобнее при совершении сделок по купле-продаже недвижимости. В данном случае главное правильно указать платежные реквизиты (желательно что бы банковский счет принадлежал именно продавцу и был указан в договоре купле-продажи).
При расчетах между сторонами сделки удобнее всего использовать аккредитив. При данном способе расчета покупатель открывает и пополняет на необходимую сумму специальный счет, денежные средства с которого продавец может получить при предъявление определенных документов (например, выписки из ЕГРН). Важно уточнить что при выполнении условий по договору продавец имеет возможность снять деньги со счета уже без всякого участия покупателя.
Данный способ позволяет обезопасить обе стороны сделки так как с одной стороны продавец видит, что у покупателя действительно есть необходимая сумма денег и нет необходимости в дальнейшем искать покупателя для их получения (соответственно при соблюдение продавцам своих обязательств). С другой стороны, и покупатель будет знать, что продавец выполнит свои обязательства. Например, в настоящий момент существует практика, когда покупатель передает деньги продавцу сразу после подачи документов в Россреестр. В тоже время у покупателя могут быть долги, и на недвижимость может быть наложен арест, а ее оформление на покупателя приостановлено. Так же известны случаи мошенничества в виде продажи одной квартиры нескольким покупателям. В данном случае подать документы на регистрацию перехода прав собственности могут успеть несколько покупателей, но одобрение получит лишь один из них (остальные отказы). При оформлении аккредитива покупатель будет защищен от утраты денег.
Так же стоит обратить внимание что аккредитив открывается на определенный срок, в течение которого продавцом должны быть исполнены оговоренные обязательства (например, перерегистрация прав собственности). Поэтому продавцу не стоит затягивать с их исполнением, так как в противном случае денежные средства со счета будут возвращены покупателю.
Банк взымает за данную услуги небольшое вознаграждение (например, стоимость данной услуги у Сбербанка составляет 2 тыс. руб. независимо от суммы сделки).
Существует похожая банковская услуга – счет эскроу. Которая аналогична по своей сути, но отличается перечнем оформляемых документов.
⬆Частые вопросы о способах расчетов при купле-продаже недвижимости
1. Какие основные способы расчетов существуют при покупке недвижимости?
Основные способы: наличный расчет, безналичный банковский перевод, банковская ячейка, аккредитив, расчет через эскроу-счет, передача денег через нотариуса. Выбор зависит от суммы сделки и уровня доверия между сторонами.
2. Что такое банковская ячейка и как она работает?
Банковская ячейка - это сейф в банке, куда покупатель помещает деньги. Продавец получает доступ к ячейке только после предоставления документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности. Это один из самых популярных и безопасных способов.
3. Чем аккредитив отличается от банковской ячейки?
Аккредитив - это безналичная форма расчетов, при которой банк покупателя резервирует деньги и перечисляет их продавцу только при выполнении определенных условий (обычно после регистрации права собственности). В отличие от ячейки, деньги не изымаются из оборота банка.
4. Какие преимущества у расчета через аккредитив?
Преимущества: высокая безопасность, безналичная форма расчетов, деньги защищены банковской гарантией, возможность установить различные условия выплаты, прозрачность операции для налоговых органов.
5. Что такое эскроу-счет и когда он используется?
Эскроу-счет - специальный банковский счет, где деньги хранятся до выполнения условий сделки. В основном используется при покупке строящегося жилья, но может применяться и на вторичном рынке. Банк выступает независимым гарантом.
6. Можно ли рассчитываться наличными деньгами?
Да, но для крупных сумм это небезопасно и может вызвать вопросы у налоговых органов. Закон ограничивает расчеты наличными между физическими лицами суммой 100 000 рублей по одной сделке, для юридических лиц - 100 000 рублей в рамках договора.
7. Как происходит расчет через нотариуса?
Нотариус может принять деньги на депозит и осуществить расчет после регистрации сделки. Этот способ обеспечивает юридическую защиту, но предусмотрен только для нотариально удостоверенных сделок и требует оплаты услуг нотариуса.
8. Что выгоднее по стоимости: ячейка или аккредитив?
Стоимость услуг зависит от банка и суммы сделки. Обычно аренда ячейки дешевле, но аккредитив может быть выгоднее при крупных суммах, так как комиссия обычно составляет процент от суммы (0.1-2%).
9. Какие документы нужны для получения денег из банковской ячейки?
Обычно требуется выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности к покупателю, паспорт продавца и дополнительные документы, оговоренные в договоре аренды ячейки.
10. Можно ли использовать несколько способов расчета в одной сделке?
Да, часто используется комбинированная схема: часть суммы вносится в качестве задатка, основная сумма перечисляется через банковскую ячейку или аккредитив, остаток - после подписания акта приема-передачи.
11. Какой способ расчета самый безопасный для покупателя?
Наиболее безопасны для покупателя аккредитив и эскроу-счет, поскольку деньги не передаются продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности.
12. Что такое отложенный платеж по аккредитиву?
Это условие, при котором банк перечисляет деньги продавцу не сразу после регистрации, а через определенное время (например, через 30 дней). Это дополнительная гарантия для покупателя, что все нюансы сделки улажены.
13. Какие риски при расчете наличными?
Основные риски: кража денег при передаче, мошенничество, отсутствие доказательств передачи средств, проблемы с налоговыми органами, ограничение по сумме расчетов между юридическими лицами.
14. Как оформить расчеты в договоре купли-продажи?
В договоре необходимо подробно прописать: способ расчета, сроки перечисления денег, условия доступа к средствам, порядок подтверждения передачи денег, ответственность за нарушение условий расчетов.
15. Что делать, если банк отказывает в открытии аккредитива или ячейки?
Причины отказа могут быть разные: сомнения в чистоте сделки, проблемы с документами, недостаточная кредитная история. В этом случае стоит обратиться в другой банк или рассмотреть альтернативные способы расчета через нотариуса или эскроу-счет.
⬆