Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Ипотечные кредиты берутся на длительный срок (до 30 лет). За этот период в жизни человека могут произойти события, которые вызовут необходимость в продажи квартиры.

К числу наиболее популярный причин продажи ипотечного жилья можно отнести:

Невозможность оплачивать взносы по кредиту;
Переезд в другой город или страну;
Необходимость в увеличение жилплощади.

Однако на практике, продажа такой квартиры имеет ряд проблем, т.к. требует согласование с банком. Кроме того, некоторые недобросовестные банки взимают за данную процедуру комиссии и штрафы. Что является не законным. К счастью, число таких банков не велико.

⬆

Способы продажи квартиры

Квартира, находящейся в ипотеке, может быть продана следующими способами.

Досрочное погашение кредита за счет средств покупателя квартиры;
Продажа при участии банка, выдавшего кредит;
Переоформление ипотечного кредита на покупателя квартиры.

Первый способ имеет низкую популярность из-за высоких рисков для покупателя. В данном случае существует вероятность потерять деньги, но не получить квартиру, т.к. покупатель сняв обременение с квартиры и став ее полноправным собствеником может легко передумать. Другим негативным моментом будут существенное время ожидание передачи квартиры покупателю, связанную с процедурой снятия обременения с квартиры банком и регистрирующим органном.

⬆

Продажа при участии банка, выдавшего кредит

Перед заключением сделки с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор лучше заверить у нотариуса. Хотя это и не является обязательным, но это будет дополнительной гарантией для покупателя.

Так же покупателю стоит взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей и уточнить в территориальном отделение Росреестра информацию о собственнике квартиры.

После чего возможны 2 варианта развития событий.

1. Снятие обременения продавцом

Покупатель погашает задолженность по кредиту. После чего банк выдает продавцу закладную и справку о погашении задолженности по ипотечному кредиту.

Покупатель закладывает в депозитную ячейку банка, сумму равную разнице между ценой квартиры и суммой задолженности продавца по кредиту или же на эту сумму открывает аккредитив.

После снятия обременения на квартиру продавцом (в срок установленным предварительным договором купли-продажи) стороны заключают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности на квартиру к покупателю в территориальном отделении Росреестра.

Продавец предъявляет банку выписку из ЕГРП и документ удостоверяющий личность. Банк, в свою очередь, выдает продавцу денежные средства из банковской ячейки или исполняет аккредитив.

2. Снятие обременения банком

Покупатель выплачивает банку задолженность по кредиту. Банк самостоятельно предоставляет в регистрирующий орган необходимые документы, который снимает обременение.

Покупатель закладывает в депозитную ячейку сумму равную разнице между ценой квартиры и суммой задолженности продавца по кредиту, либо открывает на эту сумму аккредитив.

После чего продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности на квартиру к покупателю в территориальном отделении Росреестра.

Продавец предъявляет банку выписку из ЕГРП и документ удостоверяющий личность. Банк выдает продавцу денежные средства из банковской ячейки арендованной покупателем или исполняет аккредитив.

В большинстве случаев банк полностью подготавливает всю необходимую документацию (включая договор купли-продажи квартиры)

⬆

Переоформление ипотечного кредита на покупателя квартиры

Данный вариант имеет свои нюансы, т.к. переоформление ипотечного кредита на покупателя возможно только при его соответствии всем критериям предъявляемым банком-кредитором.

После одобрения банком кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика, банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Продавец и покупатель заключается договор купли-продажи квартиры. А банк заключает кредитный договор с покупателем.

После чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю в территориальном отделение Росреестра.

Вышеуказанные схемы продажи квартиры, находящейся в ипотеке являются условными, т.к. у каждого банка существуют свои требования и условия. Все возможные нюансы необходимо уточнять у представителя банка-кредитора

⬆

Частые вопросы о продаже квартиры в ипотеке

1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Да, продать такую квартиру возможно, но для этого потребуется согласие банка-кредитора, поскольку квартира находится в залоге у банка.

2. Что такое банковское согласие на продажу?

Это официальное разрешение банка на снятие обременения с квартиры при условии, что вырученные от продажи средства будут направлены на погашение ипотечного кредита.

3. Как получить согласие банка на продажу?

Необходимо обратиться в банк с заявлением, предоставить проект договора купли-продажи, информацию о покупателе и условиях сделки. Банк рассмотрит заявление и вынесет решение.

4. Что делать, если вырученных средств не хватает для полного погашения ипотеки?

В этом случае нужно либо доплатить недостающую сумму из собственных средств, либо получить согласие банка на реструктуризацию остатка долга, либо найти покупателя, который готов принять на себя обязательства по ипотеке.

5. Можно ли продать квартиру по цене ниже остатка долга по ипотеке?

Банк вряд ли согласится на такую сделку, поскольку это приведет к убыткам для кредитора. Обычно банк требует, чтобы сумма продажи покрывала остаток долга.

6. Что такое переуступка прав требований по ипотеке?

Это вариант, когда покупатель не выплачивает всю сумму сразу, а принимает на себя обязательства по ипотечному кредиту и становится новым заемщиком после одобрения банком.

7. Как происходит расчет с банком при продаже?

Деньги от покупателя поступают на аккредитивный счет, затем банк списывает с этого счета сумму для погашения ипотеки, а оставшиеся средства (если они есть) получает продавец.

8. Нужно ли страховать квартиру при продаже?

Да, страховка должна действовать до момента полного погашения кредита и снятия обременения. При смене собственника переоформление договора страхования.

9. Какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеке?

Основные документы: паспорт, договор ипотеки, выписка из ЕГРН, согласие банка на продажу, техническая документация на квартиру, справка о состоянии задолженности по кредиту.

10. Можно ли продать квартиру в ипотеке, купленную с использованием материнского капитала?

Да, но это сложнее - потребуется согласие органов опеки и попечительства, а также выделение долей детям в новой приобретаемой недвижимости.

11. Сколько времени занимает процесс продажи?

Процесс обычно занимает от 1 до 3 месяцев: получение согласия банка (1-3 недели), поиск покупателя, оформление сделки и расчет с банком (2-4 недели).

12. Нужно ли уведомлять всех собственников о продаже?

Если квартира находится в долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на продажу, а также их участие в сделке или нотариально заверенные доверенности.

13. Что такое аккредитив и зачем он нужен?

Аккредитив - это банковская ячейка с особыми условиями, которая обеспечивает безопасность расчетов. Банк контролирует поступление денег и их распределение между участниками сделки.

14. Можно ли продать квартиру в ипотеке, если есть просрочки по кредиту?

Это значительно осложнит процесс. Сначала нужно погасить все просрочки, штрафы и пени, и только затем обращаться в банк за согласием на продажу.

15. Какие налоги нужно платить при продаже квартиры в ипотеке?

При продаже действуют общие правила налогообложения: если квартира в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях 3 лет), нужно уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью покупки.

⬆

Нормативные документы по теме

⬆

Категория :

Вопросы по недвижимости