Перейти к основному содержанию

Продажа доли в квартире

Чаще всего о продажи доли в квартире задумаются люди, получившие ее в результате наследования, дарения или раздела имущества (при разводе). Стремясь таким образом «монетизировать» свое право на метры.

Доли в квартире бывают двух видов:

  • Выделенные в натуре (отдельные комнаты);
  • Идеальные (площадь делится на число собственников).

Выделенные в натуре доли – это идеальный вариант, т.к. это отдельная жилая комната, с раздельным лицевым счетом, представляющая собой отдельный объект недвижимости.

Для разделения лицевых счетов квартиру необходимо признать коммунальной. Однако это будет проблематично сделать если комната не будет соответствовать СНИП (например, из-за площади кухни, количества плит и т.п.).

В остальных случаях продать долю в квартире будет не просто. Покупателей найди будет еще сложнее если размер доли мал и ее общая площадь составляет менее 6 квадратных метров, т.к. вселится в квартиру или прописаться будет невозможно.

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу рекомендуется придерживаться следующей последовательности действий.

⬆

Извещение других собственников

Остальные собственники долей в квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой доли перед посторонними лицами (по той же цене и на тех же условиях).

О намерении продать свою долю собственник должен уведомить других участников долевой собственности в письменной форме, указав цену и условия продажи. Лучше это сделать телеграммой или заказным письмом с описью.

При изменении цены или условий продажи уведомление необходимо направлять повторно.

Отчуждение доли при преимущественном праве покупки

Отчуждение доли производится в пользу участника долевой собственности, выразившего согласие на ее приобретение.

Если согласие получено от нескольких участников, то отчуждение доли производится частями, пропорциональными долям участников.

Если в течение месяца ни один участник долевой собственности не выразил желание к покупке продаваемой доли, то ее продавец имеет право продать ее любому лицу.

Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов и в иных случаях, предусмотренных законодательством

Продажи доли постороннему лицу

Продажа квартиры постороннему лицу может произведена только после истечения 1 месяца с момента извещения остальных участников долевой собственности.

Однако при наличие письменных отказов остальных собственников долей в квартире, сделка по купли-продажи доли может быть осуществлена раньше указанного срока.

Защита прав участников долевой собственности

При нарушении права преимущественной покупки другие долевые участники могут в судебном порядке потребовать перевод на них прав и обязанностей покупателей. В данном случае срок исковой давности составляет 3 месяца и исчисляется с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

При удовлетворение исковых требований в договоре купле продаже производится замена покупателя на сособственника. А в Единый государственный реестр прав вносится соответствующие запись.

⬆

Оформление сделки купли-продажи

Договор купли продаже должен содержать следующие сведения:

  • Информацию о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
  • Описание предмета сделки (доли в квартире);
  • Признаки самой квартиры (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и т.п.);
  • Реквизиты правоустанавливающих документов;
  • Сведения о обременениях.

Договор по отчуждению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

⬆

Регистрация перехода права собственности

Размер госпошлины определяется пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, и на данный момент составляет:

  • 2 тыс. руб. – для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. – для юридических лиц.

Так же вам понадобится подготовить и представить в территориальный отделение Росреестра следующий пакет документов:

  • Заявления сторон договора о регистрации перехода прав собственности;
  • Заявление о регистрации права собственности на долю в квартире;
  • Документы, удостоверяющие личность (каждой стороны);
  • Нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в 3-х экземплярах);
  • Акта приема-передачи (в 3-х экземплярах);
  • Иные необходимые документы.
⬆

Налоговые нюансы

Если вы владеющие долей менее 3-х лет или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если она была приобретена после 01.01.2016), после продажи доли вы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц.

После чего вы получите право на получение имущественного налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, но не более 1 млн руб.

⬆

Частые вопросы о продаже доли в квартире

1. Нужно ли согласие других собственников на продажу доли?

Нет, согласие других собственников не требуется, но у них есть преимущественное право покупки доли. Вы обязаны предложить долю сначала им.

2. Что такое преимущественное право покупки?

Это право других собственников квартиры купить продаваемую долю по цене и на условиях, которые вы предлагаете постороннему покупателю.

3. Как правильно уведомить других собственников о продаже доли?

Нужно направить каждому собственнику письменное уведомление с указанием цены и условий продажи заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить лично под расписку.

4. Сколько времени ждать ответа от других собственников?

Закон устанавливает срок 30 дней для принятия решения. Если в течение этого времени они не воспользуются своим правом, можно продавать долю третьему лицу.

5. Можно ли продать долю быстрее, чем через 30 дней?

Нет, это будет нарушением закона. Любая сделка, совершенная до истечения 30-дневного срока, может быть признана недействительной.

6. Что делать, если другие собственники не отвечают на уведомление?

Если прошло 30 дней и вы получили доказательства отправки уведомлений (почтовые уведомления о вручении), можете продавать долю третьему лицу.

7. Можно ли продать долю по цене ниже, чем указано в уведомлении?

Нет, если вы решите снизить цену, нужно заново уведомить других собственников о новой цене и снова ждать 30 дней.

8. Обязательно ли заверять договор купли-продажи доли у нотариуса?

Да, с 2016 года все сделки по продаже долей в недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

9. Что будет, если не уведомить других собственников?

Любой из собственников может в течение 3 месяцев оспорить сделку в суде и требовать перевода на себя прав покупателя.

10. Какие документы нужны для продажи доли?

Паспорт, выписка из ЕГРН, документы-основания владения долей, нотариальный отказ других собственников от покупки или доказательства их уведомления, технический паспорт квартиры.

11. Нужно ли выделять долю в натуре перед продажей?

Нет, продается именно доля в праве общей собственности, а не конкретная комната. Выдел доли в натуре требует перепланировки и согласования.

12. Можно ли продать долю, если в квартире прописаны несовершеннолетние?

Да, но если несовершеннолетний является собственником доли, потребуется разрешение органов опеки. Если просто прописан - нужно обеспечить его права на жилье.

13. Как определяется цена доли при продаже?

Цена устанавливается продавцом самостоятельно, но обычно стоимость доли ниже рыночной стоимости аналогичной по площади отдельной квартиры из-за сложностей совместного проживания.

14. Можно ли продать долю через аукцион?

Да, это один из законных способов. В этом случае уведомление собственников должно содержать все условия аукциона.

15. Какие налоги платятся при продаже доли?

Если доля была в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях 3 лет), продавец уплачивает НДФЛ 13% с разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения.

⬆

Нормативные документы по теме

⬆

Образцы документов

⬆
Категория :
Вопросы по недвижимости