В последние годы на рынке недвижимости получили распространения объявления о продаже так называемых апартаментов. Внешние апартаменты очень схожи с обычными квартирами. Как правило они имеют несколько комнат, санузел, кухню, выход в подъезд и т.д.
Основные отличия кроются в юридическом статусе и оформляемых документов.
⬆История появления
Законодательные требования, предъявляемые к строительству многоквартирных домов достаточно жесткие. Кроме того, строительство жилых домов допускается только на предназначенных для этого земельных участков.
Статус апартаментов позволяет застройщикам отступить от соблюдения многих требований.
Однако в большинстве случаев качество жилья даже в бюджетных апартаментах приближено или соответствует качеству жилью в обычных многоквартирных домах. Часто они строятся по одним и тем же проектам.
На рынке недвижимости так же присутствуют апартаменты класса «люкс» расположенные в деловых и офисных центрах, которые значительно комфортнее и дороже обычных квартир. В данном случае у помещений присутствует статус апартаментов не из-за отступления от строительных норм или экономии на материалах, а из-за невозможности присвоить статус квартиры так как дом возведен на земельном участке предназначенной для нежилой застройки.
⬆Преимущества и недостатки
С точки зрения российского законодательства апартаментами являются нежилые помещения, оборудованные для временного проживания. Статус нежилого помещения порождает определенные преимущества и недостатки.
По сути можно выделить всего три преимущества:
- Цена. Как правило, стоимость апартаментов ниже стоимости аналогичных по площади квартир;
- Местоположение. Апартаменты часто строятся на земельных участках, на которых строительство обычных жилых домов запрещено. В результате чего на рынке недвижимости могут присутствовать уникальные варианты местоположений, недоступные для многоквартирных домов;
- Экономия на взносах на капитальный ремонт. Собственники не обязаны вносить данные взносы, так как апартаменты не являются жилым домом.
Недостатков существенно больше:
- Невозможно прописаться по данному адресу. Регистрация по месту жительства становится невозможной в принципе. В тоже время собственник может зарегистрироваться по месту пребывания (до 5 лет, с последующим продлением). Что частично решит ряд проблем (например, позволит записать ребенка в детский сад или школу).
- Земельный участок под домом не переходит в собственность жильцов. В соответствии с действующим законодательством земельные участки под обычными жилыми домами автоматически бесплатно переходят в общую собственность жильцов. На владельцев апартаментов данное правило не распространяется. Земельный участок под домом собственники будут вынуждены выкупать по рыночным ценам, либо оплачивать его аренду.
- Отступление от строительных норм. Так как при строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать требования, предъявляемые к жилым помещениям, то существует вероятность того что качество и долговечность жилья будет хуже в сравнении с обычными квартирами.
- Более высокие коммунальные платежи. Для нежилых помещений будет применяться более высокие тарифные ставки по коммунальным платежам (как для коммерческой недвижимости). В среднем переплата будет составлять 15-20%.
- Повышенный налог на имущество. Для обычных квартир налог на недвижимость установлен в размере 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов налоговая ставка установлена в размере от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Т.е. размер налога выше от 5 до 20 раз.
- Невозможность получить налоговый вычет. Положение о налоговом вычете применяется только при покупке или строительстве жилых помещений, поэтому к апартаментам оно не применяется.
Частые вопросы
1. Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры?
Апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания, тогда как квартира - это жилое помещение. Основное отличие заключается в юридическом статусе и целевом назначении недвижимости.
2. Какая разница в правовом статусе между квартирой и апартаментами?
Квартира регистрируется как жилое помещение в ЕГРН, а апартаменты - как нежилое. Владелец апартаментов не получает право на постоянную регистрацию (прописку) в отличие от собственника квартиры.
3. Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянная регистрация в апартаментах невозможна, так как они имеют нежилой статус. В исключительных случаях возможна временная регистрация, но это сложный и не гарантированный процесс.
4. Какая разница в коммунальных платежах?
В апартаментах коммунальные платежи значительно выше, так как тарифы для нежилых помещений в 1,5-2 раза превышают тарифы для жилого фонда. Особенно заметна разница в оплате электроэнергии.
5. Как отличаются налоговые обязательства?
Налог на имущество для апартаментов рассчитывается по кадастровой стоимости, как для коммерческой недвижимости, и обычно в 2-3 раза выше, чем налог на квартиру аналогичной площади.
6. Есть ли различия в ипотечном кредитовании?
Банки более осторожно выдают ипотеку на апартаменты: ставки обычно выше на 1-2%, первоначальный взнос больше, а некоторые банки вообще не кредитуют покупку апартаментов.
7. В чем разница в содержании общего имущества?
В апартамент-комплексах платежи за содержание и ремонт общего имущества обычно выше, поскольку там предусмотрены дополнительные услуги: консьерж-сервис, охрана, уборка территорий, бизнес-инфраструктура.
8. Какие ограничения по использованию апартаментов?
Апартаменты предназначены для временного проживания. В них могут быть ограничения на круглосуточное проживание, запрет на ведение домашнего хозяйства в полном объеме, ограничения по шуму.
9. В чем разница при продаже недвижимости?
При продаже апартаментов применяются правила реализации коммерческой недвижимости. НДС может включаться в стоимость, а налоговый вычет при покупке не предоставляется в отличие от квартир.
10. Какие социальные гарантии есть у владельцев квартир?
Владельцы квартир имеют право на налоговые вычеты, субсидии по ЖКХ, участие в программах капитального ремонта, социальные льготы. Владельцы апартаментов этих преимуществ лишены.
11. Есть ли различия в правах собственников?
Собственник квартиры имеет все права жильца, защищенные Жилищным кодексом. Владелец апартаментов регулируется правилами пользования нежилыми помещениями и договором с управляющей компанией.
12. Почему апартаменты стоят дешевле квартир?
Более низкая стоимость апартаментов обусловлена их нежилым статусом, отсутствием права на регистрацию, высокими эксплуатационными расходами и ограничениями в использовании.
13. Какие риски при покупке апартаментов?
Основные риски: невозможность регистрации, высокие постоянные расходы, сложности с продажей, ограничения в использовании, отсутствие социальных гарантий, потенциальные проблемы с переводом в жилой фонд.
14. Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд?
Теоретически возможно, но практически очень сложно. Требуется соответствие санитарным и техническим нормам для жилых помещений, согласование с органами власти, что занимает много времени и не гарантирует успех.
15. Кому подходит покупка апартаментов?
Апартаменты подходят для инвесторов, сдающих помещения в аренду, бизнесменов для временного проживания, людей без необходимости постоянной регистрации, тех, кто ищет недвижимость в престижных локациях по низкой цене.
⬆