Незаконной перепланировкой квартиры является, перепланировка, произведенная без согласования с уполномоченными органами или с нарушением разработанного проекта перепланировки жилого помещений.

Незаконная перепланировка ограничивает юридические действия который собственник может совершить с квартирой. В частности, такую квартиру невозможно будет продать или подарить.

Владелец или наниматель могут быть привлечены к административной ответственности, предусматривающей наложение штрафов:

• От 2 до 2,5 тыс. руб. – за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирные дома;
• От 4 до 5 тыс. руб. – за нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений, а также за проведение перепланировки без согласования с собственником или нанимателем, существенно изменивших условия пользования жилым помещением.

Более того, органы местного самоуправления могут потребовать привести жилое помещение в прежнее состояние. При отказе собственника устранить нарушения, квартира может быть выставлена на публичные торги. Деньги, вырученные от реализации, которой будут переданы бывшему собственнику. На нового собственника будет возложена обязанность по приведению квартиры в прежнее состояние.

Для нанимателя проживающего по договору социального найма последствия могут быть еще печальнее. При отказе устранять последствия незаконной перепланировки договор социального найма с ним может быть расторгнут, а он будет подлежать выселению.

Данные последствия будет особенно актуальны при существенном нарушении строительных норм и правил, допущенных при проведении перепланировки.

Согласование перепланировки требуется далеко не всегда.

В таблицы приведены примеры работ, которые требуют и не требуют согласования.

Так же существует ряд строительных работ, проведение которых категорически запрещено:

• Снесение или ослабление несущих стен;
• Прорубка арок и окон в несущих стенах;
• Установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме;
• Увеличивать площадь санузлу, кухне или балкону за счет жилых комнат (увеличение за счет коридора допускается);
• Перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы;
• Объединение кухни оборудованную газовой плитой с жилой комнатой с помощью арки или дверного проема (с электроплитой допускается);
• Перенос и расширение дверных проемов в несущих стенах;
• Обогрев пола в ванной или туалете за счет общих систем водоснабжения или отопления;
• Перенос ванной или туалетов на жилые комнат или кухни;
• Присоединение к квартире часть лестничной клетки;
• Заделывание или уменьшение диаметра вентиляционных каналов;
• Производство строительных работ в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Легализовать самовольную перепланировку квартиры можно в административном и судебном порядке.

Рекомендуется передерживания следующий последовательности действий

Подготовка к легализации перепланировки

Обратитесь в уполномоченный орган

Для того что бы уточнить какие из элементов произведений реконструкции квартиры подлежат согласованию, а так какие документы для этого необходимы, вам следует обратится в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения жилого помещения (например, в отдел капитального строительства в городском департаменте).

Как правило, для получения консультации вам потребуется представить следующий пакет документов:

• Технический паспорт квартиры;
• Поэтажный план дома;
• Экспликация.

При отсутствии у вас данных документов, их необходимо получить в БТИ.

Закажите эскиз и проект перепланировки

Эскиз перепланировки вы можете составить самостоятельно, выделив красными линиями на отмасштабированной копии поэтажного плана все произведение изменения.

Проект необходимо заказывать в проектной организации являющийся членом СРО и имеющим свидетельство о допуске к данному виду работ. Организация-исполнитель будет обязана подготовить проект и провести его необходимые согласование со всеми компетентными органами.

Легализация перепланировки квартиры в административном порядке

Подготовите и представите необходимые документы

Вам необходимо подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление;
2. Правоустанавливающие документы на квартиру;
3. Технический паспорт на квартиру;
4. Поэтажный план;          
5. Эксплуатация (до и после перепланировки);
6. Эскиз перепланировки;
7. Проект перепланировки;
8. Договор с проектной организацией (на разработку проекта);
9. Заключение Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора;
10. Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.
11. Письменное согласие всех лиц, проживающих в квартире;
12. Письменное согласие собственников остальных квартир в многоквартирном доме (если в результате перепланировки будет присоединена часть общего имущества).

Примечание: представлять документы в указанные в п.п. 2,3,4,5,9 – не обязательно, т.к. уполномоченный орган должен запросить их самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия. Однако заявитель может их представить по собственной инициативе.

При передаче документов вам необходимо потребовать расписку, подтверждающую факт и их получения, с указание даты получения и перечня переданных документов.

Получите решение

Уполномоченный орган в течение 45 дней обязан принять решение о согласовании перепланировки квартиры, либо представить мотивированный отказ.

Обжаловать действия уполномоченного органа можно в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

Легализация перепланировки квартиры в судебном порядке

Подготовите документы в суд

Вам необходимо подготовить и представить в канцелярию суда следующий пакет документов:

• Исковое заявление;
• Решение уполномоченного орган об отказе в согласовании перепланировки;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Технический паспорт на квартиру;
• Поэтажный план;
• Экспликация (до и/или после перепланировки);
• Эскиз перепланировки;
• Проект перепланировки;
• Договор с проектной организацией (на разработку проекта);
• Заключения компетентных органов Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора;
• Квитанцию об уплате госпошлины в размере (300 руб.);
• Иные документы, обосновывающие требования заявителя.

Примите участие в судебном заседании

В ходе судебного заседания вам потребуется доказать:

• Что вы приняли все действия для получения разрешения на перепланировку;
• Проведенная перепланировка соответствует требованиям строительных норм и правил;
• Проведенная перепланировка не нарушает законные интересы третьих лиц и не создает угрозы их жизни и здоровью.

В ходе судебного заседания может потребоваться проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соответствие квартиры строительным нормативам.

При удовлетворение судом ваших исковых требований и вступления решения суда в законную силу, вам потребуется заказать у кадастрового инженера новый технический план квартиры и обратиться в орган кадастрового учета для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости.

Образцы документов:

• Согласие на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;
• Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• Административное исковое заявление о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, предоставленного по договору социального найма;
• Исковое заявление о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно.