Достаточно часто встречается ситуация, когда приобретаемый объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам. Например, это могу быть наследуемые дома или квартиры, жилье, приобретенное в браке и т.д.
Покупка такой недвижимости имеет определенные сложности, т.к. ее продажа невозможно без согласия всех собственников.
⬆Общие понятие
Существует 2 основных варианта покупки такого жилья:
- Покупка недвижимости с получением нотариального согласия на отчуждение от других сособственников;
- Заключение договора купли-продажи со всеми собственниками продаваемого жилья.
Второй вариант более предпочтительный, т.к. дает меньше оснований для оспаривания сделки в суде.
Если интересы сособственника представляет его представитель, то он должен иметь нотариально оформленную доверенность
Если одним из сособственника является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности – то такая сделка купли-продажи недвижимости может быть осуществлена только с согласия органа опеки и попечительства. В противном случае она может быть признана недействительной.
Помимо покупки недвижимости целиком, возможна и покупка одной или нескольких долей в праве собственности. Данный вариант более доступен по цене, но имеет дополнительные проблемы, т.к. доля в праве собственности не равна какой-то части объекта недвижимости (например, комнате), и все сособственники имеют право пользоваться объектом по взаимному согласию. При наличии споров относительно порядка владения и пользования жильем вопрос придется решать в судебном порядке.
Поэтом перед приобретением доли в объекте недвижимости рекомендуется заранее договорится с другими сособственниками о порядке пользования и владения жильем.
⬆Право преимущественной покупки доли
В данном вопросе следует так же учитывать то обстоятельство что другим участникам долевой собственности принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.
О продаже продаваемой доли остальные сособственники должны быть уведомлены не менее чем за 1 месяц. При этом условия и цена продажи должна соответствовать предполагаемой цене и условиям продажи третьим лицам.
Если в течение указанного срока один из сособственников не выразит желание купить продаваемую долю, то она может быть продана иному лицу.
Возможно продажа и раннее истечения указанного срока при получение письменного согласия остальных собственников
Если данные условия не будут выполнены, то другие сособственники имеют право в течение 3-х месяцев с момента, когда они узнали о нарушении своего преимущественного права, обратится с иском суд о переводе на них прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи доли. В этом случае у покупателя изымается приобретенная доля, а уплаченные им денежные средства подлежат возврату.
По указанным причинам в данной ситуации предпочтительнее иметь письменные отказы сособственников, а не просто извещения о направление уведомлений о продаже доли. В идеальном варианте такие отказы должны быть нотариально заверенными или подписанными в присутствие покупателя – т.к. это будет гарантией того что их не сфальсифицировал продавец доли, а также исключит вероятность того что один из сособственников изъявлял желание приобрести продаваемую долю, а продавец скрыл данную информацию от покупателя. Так же следует обратить внимание на то что бы в составленных отказах присутствовала цена и условия продажи доли, которые должны совпадать с условиями договора купли-продажи покупателя доли.
⬆Оформление купли продажи
Все сделки с объектами долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в ходе которых проверяется законность такой сделки.
Для этого участникам сделки необходимо обратится в нотариальную контору и представить следующий пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
- Нотариально оформленная доверенность на представителей (для сделок, совершаемых с их участием);
- Правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;
- Договор купли-продажи;
- Уведомления о продаже доли и письменные отказы от преимущественного права выкупа.
После нотариального удостоверения договора купли-продажи, производится регистрация перехода права собственности.
Это можно сделать обратившись в Росреестр или МФЦ.
Пакет представляемых документов аналогичен представляемых для нотариального удостоверения сделки. Кроме этого уплачивается государственная пошлина.
По итогам регистрации перехода права собственности все участники сделки получают выписку из ЕГРН.
⬆Частые вопросы по покупке жилья с несколькими собственниками
1. Что такое общая долевая собственность?
Это когда право собственности на один объект недвижимости (квартиру, дом) принадлежит двум или более лицам, и для каждого из них определена конкретная доля в праве (например, 1/2, 1/3, 1/4).
2. Почему покупка такой недвижимости считается рискованной?
Основной риск заключается в том, что у одного из совладельцев есть преимущественное право покупки доли. Если это право нарушено, сделка может быть оспорена и признана недействительной в суде.
3. Что такое преимущественное право покупки и как оно работает?
Это право других собственников купить продаваемую долю на тех же условиях, которые предложены покупателю со стороны. Продавец обязан в нотариальной форме уведомить всех совладельцев о своем намерении продать долю, указав цену и другие условия.
4. Как продавец должен уведомить других собственников?
Уведомление направляется через нотариуса. Совладельцы имеют 30 дней (для движимого имущества — 10 дней) с момента получения уведомления, чтобы принять решение: купить долю или отказаться от покупки.
5. Что делать, если один из собственников несовершеннолетний?
Сделка требует обязательного согласия органа опеки и попечительства. Без такого разрешения продажа доли, принадлежащей ребенку, будет признана недействительной.
6. Можно ли купить долю в квартире без согласия других собственников?
Да, но только если продавец строго соблюл процедуру уведомления совладельцев о продаже и они отказались от использования своего преимущественного права покупки. Факт отказа должен быть документально подтвержден.
7. Что должно быть в документальном отказе от покупки?
Отказ должен быть нотариально удостоверен или направлен через нотариуса в ответ на его же уведомление. Простая письменная форма без участия нотариуса несет риски оспаривания.
8. Обязательна ли нотариальная форма сделки по продаже доли?
Да, с 2016 года все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Иначе сделка ничтожна.
9. Что проверяет нотариус перед сделкой?
Нотариус проверяет законность сделки, дееспособность участников, наличие всех необходимых документов, включая доказательства надлежащего уведомления других собственников и получения отказов от них.
10. Что будет, если преимущественное право было нарушено?
Любой из совладельцев, чье право было нарушено, может в течение 3 месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Сделка будет расторгнута, а деньги возвращены первоначальному покупателю.
11. Можно ли купить квартиру у нескольких собственников сразу по одному договору?
Да, если все собственники продают свои доли одновременно одному покупателю, это оформляется одним договором купли-продажи, который удостоверяется нотариусом.
12. Какие есть риски, если один из собственников недееспособен или ограничен в дееспособности?
Сделка требует согласия органа опеки. От имени недееспособного действует его опекун, который также должен получить разрешение от опеки на продажу доли.
13. Нужно ли получать согласие супруга на продажу доли в квартире?
Если доля была приобретена в браке, то да, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу, даже если доля записана только на одного из них.
14. Что важнее: договор или выписка из ЕГРН?
Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) — это основной документ, подтверждающий право собственности и наличие обременений. Все условия договора должны сверяться с актуальной выпиской.
15. Каков главный совет покупателю такой недвижимости?
Главный совет — не полагаться на заверения продавца, а лично убедиться в наличии нотариально оформленных отказов всех совладельцев от преимущественного права покупки, а также использовать услуги грамотного юриста и нотариуса для проверки всей цепочки документов.
⬆