Особенности покупки жилья, принадлежащего нескольким собственникам

Дата публикации: 
10.04.2018

покупка доли в квартире

Достаточно часто встречается ситуация, когда приобретаемый объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам.  Например, это могу быть наследуемые дома или квартиры, недвижимость, приобретенная в браке и т.д.

Покупка такой недвижимости имеет определенные сложности, т.к. ее продажа невозможно без согласия всех собственников.

Общие понятие

Существует 2 основных варианта покупки такого жилья:

  • Покупка недвижимости с получением нотариального согласия на отчуждение от других сособственников;
  • Заключение договора купли-продажи со всеми собственниками продаваемого жилья.

Второй вариант более предпочтительный, т.к. дает меньше оснований для оспаривания сделки в суде.

 

Примечание: если интересы сособственника представляет его представитель, то он должен иметь нотариально оформленную доверенность.

 

Если одним из сособственника является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности – то такая сделка купли-продажи недвижимости может быть осуществлена только с согласия органа опеки и попечительства. В противном случае она может быть признана недействительной.

Помимо покупки недвижимости целиком, возможна и покупка одной или нескольких долей в праве собственности.  Данный вариант более доступен по цене, но имеет дополнительные проблемы, т.к. доля в праве собственности не равна какой-то части объекта недвижимости (например, комнате), и все сособственники имеют право пользоваться объектом по взаимному согласию. При наличии споров относительно порядка владения и пользования жильем вопрос придется решать в судебном порядке.

Поэтом перед приобретением доли в объекте недвижимости рекомендуется заранее договорится с другими сособственниками о порядке пользования и владения жильем.

Право преимущественной покупки доли

В данном вопросе следует так же учитывать то обстоятельство что другим участникам долевой собственности принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.

О продаже продаваемой доли остальные сособственники должны быть уведомлены не менее чем за 1 месяц. При этом условия и цена продажи должна соответствовать предполагаемой цене и условиям продажи третьим лицам.

Если в течение указанного срока один из сособственников не выразит желание купить продаваемую долю, то она может быть продана иному лицу.

 

Примечание: возможно продажа и раннее истечения указанного срока при получение письменного согласия остальных сособственников.

 

Если данные условия не будут выполнены, то другие сособственники имеют право в течение 3-х месяцев с момента, когда они узнали о нарушении своего преимущественного права, обратится с иском суд о переводе на них прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи доли. В этом случае у покупателя изымается приобретенная доля, а уплаченные им денежные средства подлежат возврату.

По указанным причинам в данной ситуации предпочтительнее иметь письменные отказы сособственников, а не просто извещения о направление уведомлений о продаже доли. В идеальном варианте такие отказы должны быть нотариально заверенными или подписанными в присутствие покупателя – т.к. это будет гарантией того что их не сфальсифицировал продавец доли, а также исключит вероятность того что один из сособственников изъявлял желание приобрести продаваемую долю, а продавец скрыл данную информацию от покупателя. Так же следует обратить внимание на то что бы в составленных отказах присутствовала цена и условия продажи доли, которые должны совпадать с условиями договора купли-продажи покупателя доли.

Оформление купли продажи

Все сделки с объектами долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в ходе которых проверяется законность такой сделки.

Для этого участникам сделки необходимо обратится в нотариальную контору и представить следующий пакет документов:

  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
  • Нотариально оформленная доверенность на представителей (для сделок, совершаемых с их участием);
  • Правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;
  • Договор купли-продажи;
  • Уведомления о продаже доли и письменные отказы от преимущественного права выкупа.

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, производится регистрация перехода права собственности.

Это можно сделать обратившись в Росреестр или МФЦ.

Пакет представляемых документов аналогичен представляемых для нотариального удостоверения сделки. Кроме этого уплачивается государственная пошлина.

По итогам регистрации перехода права собственности все участники сделки получают выписку из ЕГРН.

 

жилье нескольких собствеников