Садовый дом представляет собой здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Это определение закреплено в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года номер 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Ключевой характеристикой такого объекта является его сезонность, что отличает его от объекта индивидуального жилищного строительства, предназначенного для постоянного проживания.
Важнейшим изменением в законодательстве стал переход с разрешительного на уведомительный порядок строительства. Это означает, что для возведения садового дома на садовом земельном участке больше не требуется получать специальное разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вместо этого застройщик обязан направить в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, а после его завершения — уведомление об окончании строительных работ.
Однако до 1 марта 2031 года действует специальный упрощенный порядок регистрации прав, так называемая «дачная амнистия», которая распространяется и на садовые дома. В соответствии с частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года номер 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», право собственности на садовый дом, который соответствует параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, может быть зарегистрировано без направления указанных уведомлений. Право выбора между уведомительным порядком и упрощенной процедурой принадлежит правообладателю земельного участка.
Отдельное исключение сделано для садовых домов, построенных на земельных участках, поставленных на кадастровый учет до 4 августа 2018 года. В отношении таких объектов не требуется направлять уведомления о начале и об окончании строительства вообще. Регистрация права собственности производится на основании правоустанавливающего документа на земельный участок.
Эксплуатация построенного садового дома законодательно разрешена только после возникновения прав на него, подтвержденных государственной регистрацией. Игнорирование требования о регистрации может повлечь за собой серьезные юридические последствия. В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой может быть признан не только жилой дом, но и садовый дом, что влечет за собой обязанность его сноса за счет собственника земельного участка.
Для корректной регистрации права собственности на садовый дом рекомендуется придерживаться следующего пошагового алгоритма.
⬆Шаг 1. Обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана
Основным документом, необходимым для постановки садового дома на государственный кадастровый учет, является технический план. Этот документ готовится профессиональным кадастровым инженером, имеющим соответствующую квалификацию и состоящим в саморегулируемой организации. Технический план содержит полные сведения об объекте недвижимости, включая его точное местоположение на земельном участке, площадь, этажность, материалы стен и другие характеристики, которые затем вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Актуальный список действующих кадастровых инженеров можно найти на официальном сайте Росреестра.
Для подготовки технического плана кадастровому инженеру потребуется представить определенный пакет документов:
- Уведомление о планируемом строительстве (если оно направлялось в уполномоченный орган).
- Уведомление о соответствии параметров строительства (при его наличии).
- Декларация об объекте недвижимости. Этот документ составляется и заверяется лично правообладателем земельного участка. Декларация содержит основную информацию о садовом доме. Важно помнить, что всю ответственность за достоверность указанных в декларации сведений несет сам заявитель.
Кадастровый инженер вправе запросить иные документы, поэтому их перечень рекомендуется уточнить заранее, до заключения договора на выполнение кадастровых работ.
В современной практике технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Существует возможность поместить технический план во временное электронное хранилище, которое ведет Публично-правовая компания «Роскадастр». Это упрощает процесс подачи документов на регистрацию, так как позволяет не прикладывать файл технического плана повторно, а лишь указать его идентификационный номер в заявлении.
⬆Шаг 2. Подготовка необходимого пакета документов
В зависимости от выбранного порядка регистрации (с уведомлениями или по «дачной амнистии») пакет документов будет различаться.
Если вы направляли уведомление о начале строительства, для регистрации потребуется:
- Уведомление об окончании строительства садового дома.
- Технический план объекта.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок (если право на участок ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).
- Документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подается не лично заявителем).
- Соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на садовый дом (если земельный участок принадлежит нескольким гражданам).
Если вы регистрируете дом по упрощенной процедуре (без уведомлений), потребуется:
- Технический план.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок (если право не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).
- Документ об уплате государственной пошлины.
Образец заполнения платежного поручения на уплату государственной пошлины
ИНН 7701234567 КПП 770102001
Платежное поручение № 123 от 15 октября 2024 г.
Сумма: 1000 руб.
Плательщик: Иванов Иван Иванович, адрес: г. Москва, ул. Садовая, д. 1, кв. 1
ИНН плательщика: 123456789012
Счет плательщика: 40817810000000000001
Банк плательщика: ПАО «Сбербанк», г. Москва
БИК: 044525225, корр. счет: 30101810400000000225
Получатель: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве
ИНН получателя: 7705187330, КПП: 770501001
Счет получателя: 40101810845250010041
Банк получателя: ГУ Банка России по ЦФО, г. Москва
БИК: 044525000
Вид оп.: 01 | Срок плат.: срочно | Очер. плат.: 5
Код: 0
Назначение платежа: Госпошлина за государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости: садовый дом, расположенный по адресу: Московская обл., д. Петрово, ул. Центральная, уч. 50.
Размер государственной пошлины
За одновременное проведение государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на садовый дом государственная пошлина составляет 1000 рублей. Если регистрируется только право (например, кадастровый учет уже был проведен), размер пошлины составляет 700 рублей.
Шаг 3. Подача документов в уполномоченный орган (при уведомительном порядке)
Если вы соблюдали уведомительный порядок, то кадастровый учет и регистрация права инициируются по заявлению уполномоченного органа местного самоуправления. Для этого вы направляете в этот орган уведомление об окончании строительства и прилагаете необходимые документы.
Сделать это можно несколькими способами:
- Лично или через многофункциональный центр.
- Почтовым отправлением с уведомлением о вручении.
- В электронной форме через Единый портал государственных услуг.
В течение семи рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку представленных документов и соответствия построенного садового дома градостроительным нормам. Если проверка пройдена успешно, данный орган самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете и регистрации права. О факте направления вам должны уведомить.
⬆Шаг 4. Обращение в Росреестр для регистрации права собственности
Этот шаг является основным при регистрации по упрощенной процедуре («дачная амнистия») или в случае, если уполномоченный орган не направил заявление в Росреестр.
Заявление и подготовленные документы можно подать следующими способами:
- Лично через офис Публично-правовой компании «Роскадастр» или многофункциональный центр.
- По почте с объявленной ценностью и описью вложения.
- В электронной форме через официальный сайт Росреестра с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
Образец заполнения заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности (фрагмент)
В орган регистрации прав
Заявление
о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности1. Заявитель:
Фамилия, имя, отчество: Иванов Иван Иванович
ИНН: 123456789012
Документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ 12 34 567890, выдан ОВД района Теплый Стан г. Москвы 15.06.2015
Адрес места жительства: 117463, г. Москва, ул. Садовая, д.1, кв.1
Контактный телефон: +7 (495) 123-45-67
Адрес электронной почты: ivanov@mail.ru2. Вид права: собственность.
3. Основание для государственной регистрации права:
Технический план садового дома от 10.10.2024, подготовленный кадастровым инженером Петровым П.С.
Декларация об объекте недвижимости от 10.10.2024.4. Объект недвижимости:
Наименование: Садовый дом
Адрес (местоположение): Московская область, Раменский район, СНТ «Березка», уч. 51.
Кадастровый номер земельного участка: 50:00:000020:1235. Способ получения результата:
в виде бумажного документа через МФЦ.Приложения:
- Технический план на электронном носителе – 1 шт.
- Декларация об объекте недвижимости – 1 шт.
- Копия паспорта заявителя – 1 шт.
Дата: 15 октября 2024 года Подпись: _________________ / И.И. Иванов /
Срок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, как правило, не превышает трех рабочих дней при подаче документов напрямую в Росреестр и пяти рабочих дней при подаче через многофункциональный центр. Результатом предоставления услуги является выписка из Единого государственного реестра недвижимости, которая подтверждает ваше право собственности на садовый дом.
Важно помнить, что с момента государственной регистрации права собственности на садовый дом у его владельца возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Ставка налога и порядок его расчета определяются нормативными правовыми актами муниципальных образований.
⬆Частые вопросы о порядке регистрации садового дома
1. Что такое садовый дом и чем он отличается от жилого дома?
Садовый дом - это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в нем. В отличие от жилого дома, садовый дом не предназначен для постоянного проживания и не требует соответствия нормам для жилых помещений.
2. Нужно ли регистрировать садовый дом в Росреестре?
Да, с 2019 года все садовые дома подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без регистрации дом считается самовольной постройкой и не может быть объектом гражданского оборота.
3. Какие документы нужны для регистрации садового дома?
Для регистрации потребуются: технический план дома, правоустанавливающие документы на земельный участок, декларация об объекте недвижимости (для домов построенных до 2019 года), паспорт заявителя, квитанция об оплате госпошлины.
4. Как получить технический план на садовый дом?
Технический план готовит кадастровый инженер - член саморегулируемой организации. Инженер проводит обмеры дома, определяет координаты расположения и подготавливает технический план в электронном виде, заверенный электронной подписью.
5. Можно ли зарегистрировать садовый дом по "дачной амнистии"?
Да, упрощенный порядок регистрации ("дачная амнистия") действует до 1 марта 2031 года. Для регистрации достаточно технического плана и декларации, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию не требуются.
6. Каков размер госпошлины за регистрацию садового дома?
Госпошлина за регистрацию права собственности на садовый дом составляет 350 рублей для физических лиц. Если одновременно проводится кадастровый учет, дополнительная плата не взимается.
7. Можно ли перевести садовый дом в жилой?
Да, садовый дом можно перевести в категорию жилого через местную администрацию. Для этого нужно, чтобы дом соответствовал требованиям для жилых помещений: имел необходимые коммуникации, был капитальным строением и отвечал санитарным нормам.
8. Какие ограничения по размерам садового дома существуют?
Высота садового дома не должна превышать 20 метров, количество надземных этажей - не более трех. Площадь дома ограничивается только размерами земельного участка и правилами застройки, установленными СНТ или местной администрацией.
9. Нужно ли разрешение на строительство садового дома?
С августа 2018 года разрешение на строительство садового дома не требуется. Однако необходимо уведомить местную администрацию о начале строительства, а после завершения - о завершении строительства.
10. Что делать, если садовый дом построен без уведомления?
Если дом построен без уведомления, его все равно можно зарегистрировать по "дачной амнистии". Однако если дом нарушает градостроительные нормы, может потребоваться его реконструкция или даже снос по решению суда.
11. Можно ли прописаться в садовом доме?
Прописка (регистрация по месту жительства) возможна только в жилом доме. Если садовый дом будет официально признан жилым через местную администрацию и будет подключен к необходимым коммуникациям, в нем можно зарегистрироваться.
12. Какие налоги нужно платить за садовый дом?
После регистрации садовый дом облагается налогом на имущество физических лиц. Ставка налога зависит от кадастровой стоимости дома и устанавливается местными властями, но не превышает 0,3% от кадастровой стоимости.
13. Как оформить садовый дом, если нет документов на землю?
Сначала нужно оформить право собственности на земельный участок. Если участок предоставлен до 2001 года, можно воспользоваться "дачной амнистией". В остальных случаях可能需要 обращаться в суд для установления права собственности.
14. Можно ли продать садовый дом без регистрации?
Нет, продажа незарегистрированного садового дома невозможна. Покупатель не сможет оформить право собственности, а договор купли-продажи будет считаться ничтожным. Сначала нужно зарегистрировать дом в Росреестре.
15. Что такое декларация на объект недвижимости и когда она нужна?
Декларация - это документ, содержащий основные сведения об объекте недвижимости. Она требуется для регистрации домов, построенных до 2019 года, когда оформлялась по упрощенной процедуре. В декларации указываются характеристики дома и сведения о собственнике.
⬆