При переводе жилого помещения в нежилое меняется его правой статус и порядок использования помещения.
Чаще всего к данной процедуре прибегают собственники, желающие переоборудовать свою квартиру (или дом) в офис, магазин или салон красоты.
Строительные правила ограничивают виды деятельности под которое может быть использовано нежилое помещение в многоквартирном доме. В частности, запрещено использовать такие помещения под:
- Магазины по продаже автозапчастей, шин, автомобильных масел и синтетических ковровых изделий;
- Специализированные рыбные магазины;
- Предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2);
- Предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
- Производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
- Дискотеки, танцевальные студии, театры и другие предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
- Склады, любого типа;
- Зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
- Дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема;
- Отделения/кабинеты магнитно-резонансной томографии;
- Рентгеновские кабинеты;
- Диспансеры всех типов.
Полный перечень всех ограничений указан в СП 54.13330.2011.
Для перевода жилого помещения в нежилое должны быть соблюдены 4 условия:
- Помещение должно располагаться на первом этаже здания, либо на втором (и выше) при условии, что непосредственно под помещением расположены только нежилые помещения;
- В помещение должен иметься отдельный вход;
- В помещении не должен кто-то проживать или быть зарегистрирован по данному адресу;
- На помещение не должно быть наложено обременение (например, залог).
Так же перевод жилого помещения в нежилое ограничен в следующих случаях:
- Если в помещение планируется осуществлять религиозную деятельность;
- Если помещение находится в наемном доме социального использования.
Для перевода жилого помещения в нежилое рекомендуется придерживаться следующей последовательности действий.
⬆Подготовка проекта переустройства и/или перепланировки помещения
Данный проект может понадобится для приведения помещения в соответствия с требованиями санитарных и противопожарных нормативов, предъявляемым к нежилому помещению, а также для строительства отдельного входа.
Разработку проекта переустройства и/или перепланировки лучше заказать в специализированной организации, имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. В этом случае данная организация-исполнитель не только разработает проект, но и произведет его согласования в компетентных органах.
Если при переустройстве и/или перепланировке будет затронута часть общего имущества собственников помещений, то необходимо будет получить их согласие. Для этого должно быть проведено общее собрание собственников многоквартирного дома.
К общему имуществу в многоквартирном доме относится:
- Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;
- Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
- Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- Коридоры;
- Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Подготовка документов
Вам потребуется подготовить следующий пакет документов:
- Заявление на предоставление гос. услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
- Правоустанавливающие документы на помещение (если права зарегистрированы до 31.01.1998);
- Проект переустройства и/или перепланировки помещения (при необходимости);
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также списки собственников, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику помещения, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование и т.п.;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Решение органа опеки и попечительства, а так же свидетельство о рождении (если собственником помещения является несовершеннолетний ребенок).
Если интересы заявителя будет представлять законный представитель, то так же понадобится нотариально оформленная доверенность и документ удостоверяющий личность представителя.
Остальные документы уполномоченные органы должны получать самостоятельно, посредством межведомственного информационного взаимодействия.
К таким документам относятся:
- Выписка из ЕГРП;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Технический паспорт;
- Единый жилищный документ;
- Поэтажный план дома;
- Справка органа технического учета о состоянии здания/помещения.
Однако заявитель может предоставить указанные документ по собственной инициативе.
⬆Обращение в уполномоченный орган
Как правило, данную государственную услугу оказывает Департамент городского имущества. Однако, подать заявление и другие документы можно так же через МФЦ или в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг.
Должностное лицо уполномоченного органа, ответственное за прием документов, должно выдать вам расписку о их получении, с указанием даты получения и перечня полученных документов.
Максимальный срок представления госуслуги не должен превышать 48 рабочих дней.
При положительном решение вам будет выдано решение о переводе жилого помещения в нежилое. При отрицательном - отказ в предоставлении государственной услуги, который может быть обжалован в судебной инстанции в течении 3-х месяцев.
⬆Проведение переустройства и/или перепланировки
Если в решение о переводе жилого помещения в нежилое было указание о необходимости проведение работ по переустройству и/или перепланировке, то для окончательным этапом перевода станет получение акта приемочной комиссии. Данный акт составляется приемочной комиссией назначенную органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, в течение 10 дней с даты подачи соответствующего заявления.
⬆Получение технического плана перепланированного помещения
Если в результате переустройства и/или перепланировки помещение произошло изменение его площади, то вам потребуется обратиться к кадастровому инженеру для составление технического плана.
Если площадь не изменилась, то составлять новый технический план не требуется.
⬆Обращение в орган кадастрового учета
Вам потребуется обратится в территориальное отделение Росреестра для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН), предоставив правоустанавливающие документ и технический план (если площадь помещения изменилась).
Остальные документы орган кадастрового учета должен запросить самостоятельно (включая акт приемочной комиссии).
После внесения изменения в ГКН вам будет выдана кадастровая выписка.
⬆Получите выписку из ЕГРП
Вам необходимо представить в территориальное отделение Росреестра или МФЦ следующий пакет документов:
- Заявление;
- Документ, удостоверяющий личность.
Если ваши интересы будет представлять законный представитель, то так же понадобится нотариально оформленная доверенность и документ удостоверяющий личность представителя.
Срок оказания государственной услуги не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема документов.
Каждый собственник как жилого, так и нежилого помещения обязан уплачивать налог на имущество физических лиц
⬆Частые вопросы по переводу жилого помещения в нежилое
1. Что такое перевод жилого помещения в нежилое?
Это изменение статуса помещения с жилого на нежилое, позволяющее использовать его для коммерческой, производственной или иной предпринимательской деятельности.
2. Какие помещения можно переводить в нежилые?
Помещения, расположенные на первом этаже или выше, если под ними находятся нежилые помещения, имеющие отдельный вход, и соответствующие всем техническим и санитарным нормам.
3. Какие требования к помещению для перевода?
Помещение не должно быть обременено правами третьих лиц, должно иметь отдельный вход, соответствовать строительным нормам, не использоваться под залог, не быть единственным жильем собственника.
4. Куда обращаться для перевода помещения?
В местную администрацию (орган местного самоуправления) по месту нахождения помещения с заявлением и пакетом необходимых документов.
5. Какие документы нужны для перевода?
Заявление, правоустанавливающие документы на помещение, технический паспорт, поэтажный план дома, проект переустройства, согласие всех собственников, заключение о соответствии нормам.
6. Нужно ли согласие соседей на перевод?
Да, необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку перевод может затрагивать их права и интересы.
7. Сколько времени занимает процедура перевода?
Обычно от 2 до 6 месяцев, включая сбор документов, получение согласований, проведение общего собрания собственников и рассмотрение заявления администрацией.
8. Можно ли перевести квартиру в нежилое помещение, если она находится в ипотеке?
Только с согласия банка-кредитора, поскольку квартира является залогом, и изменение ее статуса может повлиять на ее стоимость.
9. Какие основания для отказа в переводе?
Отсутствие необходимых документов, несоответствие помещения требованиям, отсутствие согласия собственников, нахождение помещения под арестом или в залоге.
10. Что делать при отказе в переводе?
Обжаловать отказ в вышестоящем органе или в суде, если считаете его неправомерным. Рекомендуется получить письменный мотивированный отказ.
11. Нужно ли проводить переустройство перед переводом?
Да, необходимо разработать и согласовать проект переустройства, который должен обеспечить соответствие помещения требованиям для нежилых помещений.
12. Какой налог платится после перевода?
Налог на недвижимость для нежилых помещений обычно выше, чем для жилых. Ставка налога устанавливается местными властями.
13. Можно ли перевести обратно нежилое помещение в жилое?
Да, возможен обратный перевод, но для этого необходимо получать разрешение местной администрации и проводить необходимые работы по переустройству.
14. Какие виды деятельности можно вести в переведенном помещении?
Любые виды деятельности, разрешенные для нежилых помещений и не нарушающие права соседей: офисы, магазины, ателье, но не производство с вредными выбросами.
15. Нужно ли вносить изменения в ЕГРН после перевода?
Да, после получения разрешения на перевод необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
⬆