Достаточно часто встречается ситуация, когда приобретаемый объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам.  Например, это могу быть наследуемые дома или квартиры, жилье, приобретенное в браке и т.д.

Покупка такой недвижимости имеет определенные сложности, т.к. ее продажа невозможно без согласия всех собственников.

Общие понятие

Существует 2 основных варианта покупки такого жилья:

• Покупка недвижимости с получением нотариального согласия на отчуждение от других сособственников;
• Заключение договора купли-продажи со всеми собственниками продаваемого жилья.

Второй вариант более предпочтительный, т.к. дает меньше оснований для оспаривания сделки в суде.

Примечание: если интересы сособственника представляет его представитель, то он должен иметь нотариально оформленную доверенность.

Если одним из сособственника является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности – то такая сделка купли-продажи недвижимости может быть осуществлена только с согласия органа опеки и попечительства. В противном случае она может быть признана недействительной.

Помимо покупки недвижимости целиком, возможна и покупка одной или нескольких долей в праве собственности.  Данный вариант более доступен по цене, но имеет дополнительные проблемы, т.к. доля в праве собственности не равна какой-то части объекта недвижимости (например, комнате), и все сособственники имеют право пользоваться объектом по взаимному согласию. При наличии споров относительно порядка владения и пользования жильем вопрос придется решать в судебном порядке.

Поэтом перед приобретением доли в объекте недвижимости рекомендуется заранее договорится с другими сособственниками о порядке пользования и владения жильем.

Право преимущественной покупки доли

В данном вопросе следует так же учитывать то обстоятельство что другим участникам долевой собственности принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли.

О продаже продаваемой доли остальные сособственники должны быть уведомлены не менее чем за 1 месяц. При этом условия и цена продажи должна соответствовать предполагаемой цене и условиям продажи третьим лицам.

Если в течение указанного срока один из сособственников не выразит желание купить продаваемую долю, то она может быть продана иному лицу.

Примечание: возможно продажа и раннее истечения указанного срока при получение письменного согласия остальных сособственников.

Если данные условия не будут выполнены, то другие сособственники имеют право в течение 3-х месяцев с момента, когда они узнали о нарушении своего преимущественного права, обратится с иском суд о переводе на них прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи доли. В этом случае у покупателя изымается приобретенная доля, а уплаченные им денежные средства подлежат возврату.

По указанным причинам в данной ситуации предпочтительнее иметь письменные отказы сособственников, а не просто извещения о направление уведомлений о продаже доли. В идеальном варианте такие отказы должны быть нотариально заверенными или подписанными в присутствие покупателя – т.к. это будет гарантией того что их не сфальсифицировал продавец доли, а также исключит вероятность того что один из сособственников изъявлял желание приобрести продаваемую долю, а продавец скрыл данную информацию от покупателя. Так же следует обратить внимание на то что бы в составленных отказах присутствовала цена и условия продажи доли, которые должны совпадать с условиями договора купли-продажи покупателя доли.

Оформление купли продажи

Все сделки с объектами долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению, в ходе которых проверяется законность такой сделки.

Для этого участникам сделки необходимо обратится в нотариальную контору и представить следующий пакет документов:

• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки;
• Нотариально оформленная доверенность на представителей (для сделок, совершаемых с их участием);
• Правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;
• Договор купли-продажи;
• Уведомления о продаже доли и письменные отказы от преимущественного права выкупа.

После нотариального удостоверения договора купли-продажи, производится регистрация перехода права собственности.

Это можно сделать обратившись в Росреестр или МФЦ.

Пакет представляемых документов аналогичен представляемых для нотариального удостоверения сделки. Кроме этого уплачивается государственная пошлина.

По итогам регистрации перехода права собственности все участники сделки получают выписку из ЕГРН.