Решение сменить управляющую компанию принимается на общем собрании собственников. Процедура строго регламентирована жилищным законодательством. В этой статье — краткий и понятный алгоритм действий.
⬆Правовые основания для расторжения
- Основные нормы, регулирующие этот процесс:
- Изменение и расторжение договора управления МКД происходит по правилам гражданского законодательства (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
- Односторонний отказ от договора возможен, если это прямо разрешено законом или самим договором (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
- После расторжения обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Когда собственники вправе расторгнуть договор?
Закон устанавливает четкие временные рамки:
- Общее правило: Расторжение возможно не ранее, чем через год после заключения договора с УК (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
- Досрочное расторжение: Исключение из правила — если УК не выполняет свои обязанности или собственники решили изменить способ управления домом (например, перейти на ТСЖ). В этих случаях отказаться от договора можно в любое время (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
- Для договоров по конкурсу: Если УК была выбрана через открытый конкурс, собственники могут отказаться от сотрудничества по итогам каждого года действия договора (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Порядок действий для расторжения договора
Шаг 1: Проведите общее собрание собственников
Это ключевой и обязательный этап.
Вопросы в повестке дня: Обязательно включите два пункта:
- Расторжение действующего договора с УК.
- Выбор новой управляющей компании или изменение способа управления МКД (ч. 1, п. п. 4, 4.7, 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Кворум и решение: Собрание считается состоявшимся, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решение по смене УК или способа управления также принимается большинством в более 50% голосов (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, п. п. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В течение года с момента ввода дома в эксплуатацию в собраниях могут участвовать и лица, получившие помещения от застройщика (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ)
Шаг 2: Направьте официальное уведомление
В течение 5 дней с даты собрания решение must быть направлено (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):
- В управляющую компанию, с которой расторгается договор.
- В орган государственного жилищного надзора (или муниципального жилищного контроля).
- Содержание уведомления:
- Если выбрана новая УК — ее наименование и адрес.
- Если выбран прямой способ управления — ФИО и данные одного из собственников, уполномоченного на прием документов.
- Способы отправки: Уведомление можно направить по почте с описью вложения или через ГИС ЖКХ.
- Момент расторжения: Договор считается расторгнутым с момента получения уведомления УК. Даже если она его не заберет по своей вине, уведомление будет считаться доставленным (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Шаг 3: Получите документы от старой УК
В течение 3 рабочих дней с даты расторжения договора прежняя управляющая компания обязана передать новой УК или уполномоченному собственнику (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416):
- Техническую документацию на МКД.
- Ключи от помещений общего пользования.
- Иное оборудование, необходимое для эксплуатации дома.
- Реестр собственников помещений.
Расторжение договора с УК также происходит автоматически, если общее собрание собственников решило изменить способ управления домом и создать, например, ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ)
⬆Частые вопросы о расторжение договора с управляющей компанией
1. Кто может принять решение о расторжении договора с УК?
Решение о расторжении договора управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
2. Какие основания для расторжения договора с управляющей компанией?
Систематическое нарушение условий договора, некачественное предоставление коммунальных услуг, нарушение правил содержания общего имущества, повышение тарифов без согласования с собственниками, нарушение законодательства в сфере ЖКХ.
3. Как правильно провести собрание собственников для расторжения договора?
Собрание должно быть проведено в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ: надлежащее уведомление всех собственников, ведение протокола, правильный подсчет голосов, оформление решения в установленной форме.
4. Нужно ли уведомлять управляющую компанию о решении расторгнуть договор?
Да, решение общего собрания о расторжении договора должно быть направлено управляющей компании в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения.
5. Что делать, если УК отказывается расторгать договор?
При отказе УК расторгнуть договор необходимо обратиться в Государственную жилищную инспекцию или в суд с исковым заявлением о принудительном расторжении договора управления.
6. Каков срок уведомления о расторжении договора?
Договор управления может быть расторгнут по инициативе собственников при условии уведомления управляющей организации не позднее чем за 3 месяца до расторжения договора.
7. Можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Отдельный собственник не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Решение принимается только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Какие документы нужно подготовить для расторжения договора?
Протокол общего собрания собственников, уведомление о расторжении договора, акты о нарушениях со стороны УК, доказательства некачественного оказания услуг, расчет задолженности (если имеется).
9. Что происходит с долгами перед УК после расторжения договора?
Все обязательства по оплате коммунальных услуг и содержания общего имущества, возникшие до расторжения договора, сохраняются. Собственники обязаны погасить имеющуюся задолженность.
10. Как выбрать новую управляющую компанию после расторжения договора?
На общем собрании собственников проводится выбор новой управляющей компании или принимается решение о переходе на непосредственное управление, либо о создании ТСЖ/жилищного кооператива.
11. Можно ли расторгнуть договор, если дом только что сдан в эксплуатацию?
Да, но следует учитывать, что в новостройках часто действует договор с застройщиком на первоначальное управление. Расторжение возможно после проведения первого общего собрания собственников.
12. Какие риски при расторжении договора с УК?
Возможный перерыв в предоставлении коммунальных услуг, сложности с передачей документации, проблемы с получением актов и справок, необходимость срочного выбора новой формы управления.
13. Обязана ли УК передать документы после расторжения договора?
Да, управляющая организация обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением домом, в течение 3 рабочих дней со дня расторжения договора.
14. Можно ли расторгнуть договор, если УК работает нормально?
Да, собственники вправе расторгнуть договор управления в любое время при соблюдении установленного порядка, даже если управляющая компания выполняет свои обязанности надлежащим образом.
15. Куда жаловаться на незаконные действия УК при расторжении договора?
В Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. При отказе передавать документацию или незаконном удержании денежных средств следует обращаться с соответствующими заявлениями.
⬆