Решение сменить управляющую компанию принимается на общем собрании собственников. Процедура строго регламентирована жилищным законодательством. В этой статье — краткий и понятный алгоритм действий.

Правовые основания для расторжения

• Основные нормы, регулирующие этот процесс:
• Изменение и расторжение договора управления МКД происходит по правилам гражданского законодательства (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
• Односторонний отказ от договора возможен, если это прямо разрешено законом или самим договором (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
• После расторжения обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Когда собственники вправе расторгнуть договор?

Закон устанавливает четкие временные рамки:

1. Общее правило: Расторжение возможно не ранее, чем через год после заключения договора с УК (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
2. Досрочное расторжение: Исключение из правила — если УК не выполняет свои обязанности или собственники решили изменить способ управления домом (например, перейти на ТСЖ). В этих случаях отказаться от договора можно в любое время (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
3. Для договоров по конкурсу: Если УК была выбрана через открытый конкурс, собственники могут отказаться от сотрудничества по итогам каждого года действия договора (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок действий для расторжения договора

Шаг 1: Проведите общее собрание собственников

Это ключевой и обязательный этап.

Вопросы в повестке дня: Обязательно включите два пункта:

1. Расторжение действующего договора с УК.
2. Выбор новой управляющей компании или изменение способа управления МКД (ч. 1, п. п. 4, 4.7, 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Кворум и решение: Собрание считается состоявшимся, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа. Решение по смене УК или способа управления также принимается большинством в более 50% голосов (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, п. п. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Примечание: В течение года с момента ввода дома в эксплуатацию в собраниях могут участвовать и лица, получившие помещения от застройщика (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2: Направьте официальное уведомление

В течение 5 дней с даты собрания решение must быть направлено (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

1. В управляющую компанию, с которой расторгается договор.
2. В орган государственного жилищного надзора (или муниципального жилищного контроля).

• Содержание уведомления:
  • Если выбрана новая УК — ее наименование и адрес.
  • Если выбран прямой способ управления — ФИО и данные одного из собственников, уполномоченного на прием документов.
• Способы отправки: Уведомление можно направить по почте с описью вложения или через ГИС ЖКХ.
• Момент расторжения: Договор считается расторгнутым с момента получения уведомления УК. Даже если она его не заберет по своей вине, уведомление будет считаться доставленным (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Шаг 3: Получите документы от старой УК

В течение 3 рабочих дней с даты расторжения договора прежняя управляющая компания обязана передать новой УК или уполномоченному собственнику (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416):

• Техническую документацию на МКД.
• Ключи от помещений общего пользования.
• Иное оборудование, необходимое для эксплуатации дома.
• Реестр собственников помещений.

Примечание: Расторжение договора с УК также происходит автоматически, если общее собрание собственников решило изменить способ управления домом и создать, например, ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).