К составлению договора купли-продажи недвижимости следует подходить со всей тщательностью. Так как нередко из некорректно составленного договора покупатель утрачивает уплаченные денежные средства или приобретенную недвижимость.
⬆Общие сведения
Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме и подписывается каждой стороной сделки. В предусмотренных законом случаях производится нотариальное удостоверение договора (например, при покупке доли в квартире).
Мы рекомендуем заверять у нотариуса договор купли-продажи недвижимости даже в тех случаях, когда это не требуется законом, так как это может защитить вас от некоторых мошеннических схем. Например, нередко встречаются недобросовестные продавцы, которые получив деньги за квартиру пытаются аннулировать договор купли-продажи под предлогом того, что они не подписывали договор, либо находились в неадекватном состоянии. Кроме того, нотариус так же проверит основные юридические аспекты договора
Если объем договора не превышает 2-х страниц, то логично будет его напечатать на обеих сторонах одного листа. Если договор содержит большее количество страниц, то следует поступить одним из следующих способов:
- Прошить листы, приклеив на место прошивки листочек бумаги, на котором указано общее количество листов и страниц договора. После чего на данном листке проставляются подписи продавца и покупателя таким образом, чтобы своими краями они заходили на наклеенный листок и последний лист документа;
- Подписать каждую страницу продавцом и покупателем.
Это сделает трудновыполнимой подмену страниц договора.
Количество оригиналов договора должно быть на один больше чем сторон сделки, так как один из экземпляров остается в материалах регистрационного дела.
Договор считается заключенным с момента подписания.
⬆Содержание договора купли-продажи
Законом не предусмотрено каких-либо специфических требований к оформлению договора. Поэтому фактически он составляется в свободной форме.
Однако, в тексте договора должно содержаться два обязательных условия, без указания которых он будет считаться незаключённым:
- Условие о предмете;
- Условия о цене.
Условия о предмете – это описание продаваемой недвижимости, с указанием всех регистрационных сведений, адреса, этажа, метража, и других сведений, позволяющих ее точно идентифицировать. Реквизиты документов о праве собственности указываются на усмотрение сторон, так как данные сведения присутствуют в ЕГРН.
При продаже нескольких объектом недвижимости по одному договору сведения о каждом объекте указывается в отдельном пункте.
При продаже дома в соответствии с требованиями закона в собственность покупателя переходит земельный участок, на котором он расположен. Поэтому в договоре должен присутствовать пункт о передаче земельного участка покупателю и его характеристиках
Вторым обязательным условием является условие о цене. В договоре может быть указана как твердая сумма, так и порядок ее определения.
Если в договоре купле-продажи указывается несколько объектов недвижимости – то цена указывается для каждого объекта.
Не рекомендует указывать цену в иностранной валюте – так как в соответствие с действующим законодательством взаиморасчеты в данном случае могут осуществляется в только в рублях. Нарушение данного требования грозит административной ответственностью и большими штрафами.
Цена в иностранной валюте может быть указана в договоре купле-продажи при условии того что будет так же указан ее рублевый эквивалент. Однако расчеты все равно потребуется производить в рублях
Нередко продавцы под различными предлогами предлагают покупателю указать заниженную сумму. При этом разница между фактической ценой и ценой, указанной в договоре, выплачивается продавцу наличными. Данное условия всегда является невыгодны для покупателя так как несет огромные риски. Так как, многие покупатели могут получить налоговый вычет. И указав заниженную цену недвижимости покупатель соответственно уменьшает сумму получаемого налогового вычета.
Кроме того, во многих случаях и продавцу не требуется платить какие-либо налоги (полный перечень оснований перечислен в ст. 217.1 НК РФ.). Например, продавец будет освобожден от уплаты налогов при продаже недвижимости находящейся в собственности длительное время (от 3 до 5 лет в зависимости от способа приобретения в собственность), либо в том случае если после ее продажи приобретается более дорогая квартира, при условии, что покупная цена приобретаемой недвижимости составляет не менее 70% кадастровой стоимости.
С заниженной ценой в договоре связано большое количество мошеннических схем. Например, нередко недобросовестные продавцы после получения денег пытаются под различными предлогами расторгнуть или признать недействительной сделку купли-продажи недвижимости, возвращая покупателю только ту сумму, которая указана в договоре. Часто это происходит еще до окончания процедуры регистрации перехода права собственности. Вернуть полностью уплаченную сумму покупателю становится почти невозможно
Мы рекомендуем указывать реальную сумму купле-продажи квартиры в твердой сумме.
В договоре так же указывается порядок и точные сроки передачи денежных средств, а также возможные штрафные санкции за нарушение условий договора (вплоть до расторжения договора). Так как нередки случаи, когда покупатели регистрируют право собственности, переезжают в приобретенную недвижимость, но по договору не рассчитывается. Без включение вышеуказанных условий расторгнуть договор купли-продажи из-за неуплаты покупателем денежных средств будет достаточно сложно.
Все расчеты рекомендуется производить только через банковские учреждения. Как минимум это исключит риск получения фальшивых денежных купюр.
Для совершения подобных сделок удобнее всего использовать аккредитив. Т.е. открытие специального банковского счета, на который покупатель перечисляет денежные средства равные покупной стоимости квартиры, которые продавец имеет возможность снять при выполнении определенных условий (как правило при регистрации перехода права собственности)
Если в сделке будет использован безналичный расчет – то в договоре следует указать реквизиты банковского счета, на который будет осуществляться перевод денежных средств.
В свою очередь в договоре необходимо указать точные сроки передачи приобретенной недвижимости покупатели. Так встречаются случаи, когда продавцы под различными предлогами уклоняются от передачи квартиры покупателю или затягивают данный момент.
Нередко в договор включается пункт о задатке. При отказе покупателя от покупки задаток остается у продавца. Если неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости происходит по вине продавца, то он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере.
Кроме условий о предмете и цене в договор могут быть включены и другие условия. Например, покупателю рекомендуется указать требования ст. 460 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, т.е. требования о передачи товара свободным от прав третьих лиц и обязанности продавца уведомить покупателя о всех лицах, имеющих право пользования данным жилым помещением. Так в соответствие с законом отдельные категории лиц не утрачивают право проживания в квартире даже после ее продажи другому лицу (подробнее данный вопрос освещен в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры»). Поэтому рекомендуется включить в договор пункт об ответственности продавца при выявлении прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости (в том числе удовлетворение их требований за счет продавца), а также ответственность за сокрытие сведений о возможных наложенных на квартиру обременениях (залог, ипотека, арест и т.д.).
Покупателю стоит помнить, что регистрация перехода права собственности занимает достаточно длительное время. И отдельные вопросы в договоре могут касаться не только момента его заключения, но и момента его исполнения. Например, если продавец должник – то на квартиру может быть наложен внезапный арест. Регистрация перехода прав собственности будет приостановлена, а то и вовсе отмена. Поэтому логично добавить в договор пункт о том, что обязательства продавца считаются исполненными после регистрации перехода права собственности и передачи квартиры покупателю.
Если на момент заключения договора в нем остаются зарегистрированные лица, то в договоре следует указать пункт о сроках снятие их с регистрации.
Если в продаваемом жилом помещении существуют некие особенности, не предусмотренные проектом (например, остекленный балкон или встроенная техника) – то их так же следует указать в договоре. Это исключит их демонтаж на момент передачи квартиры покупателю.
При составлении договора необходимо не забыть указать реквизиты сторон. Для физических лиц это будут паспортные данные, адрес проживания и контактная информация.
Если заключение договора осуществляет представитель одной из сторон, то так же необходимо указать реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Так же не лишним будет получить у представителя копию самой доверенности.
К договору могут быть приложены различные приложения. Например, таблицы, схемы и т.п.
Перед подписание договора рекомендуется проверить актуальность указанных в нем дат. Так как нередки случаи, когда заключение договора затягивается и в момент его подписания возникают просроченные обязательства.
⬆Частые вопросы о составление договора купли-продажи квартиры
1. Какие обязательные пункты должны быть в договоре купли-продажи квартиры?
Договор должен содержать: полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адреса), точное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), цену договора, порядок расчетов, срок передачи квартиры, права и обязанности сторон, подписи.
2. Нужно ли заверять договор у нотариуса?
Нотариальное заверение обязательно только в случаях: продажи доли в праве общей собственности, участия в сделке несовершеннолетних или недееспособных лиц, продажи имущества супругов. В остальных случаях - по желанию сторон.
3. Как правильно указать стоимость квартиры в договоре?
Цену необходимо указывать цифрами и прописью в рублях. Указание заниженной стоимости для уменьшения налога рискованно - налоговая может доначислить налоги. Рекомендуется указывать реальную цену сделки.
4. Что такое задаток и как его оформить?
Задаток - это сумма, которая выдается продавцу в счет будущих платежей и обеспечивает обязательства сторон. Оформляется предварительным договором с указанием условий основной сделки и последствий нарушения обязательств.
5. Какие документы должен предоставить продавец?
Продавец предоставляет: выписку из ЕГРН, технический паспорт, документ-основание возникновения права собственности, справку о зарегистрированных лицах, нотариальное согласие супруга (если требуется), документы об отсутствии задолженностей.
6. Как прописать порядок расчетов в договоре?
Рекомендуется указать: способ расчета (наличные, безналичный перевод, аккредитив), сроки платежей, этапы перечисления денег, порядок подтверждения получения средств. Наиболее безопасно использовать банковскую ячейку или аккредитив.
7. Что такое акт приема-передачи и когда он подписывается?
Акт приема-передачи - это документ, подтверждающий фактическую передачу квартиры покупателю. Подписывается после государственной регистрации перехода права собственности и полного расчета между сторонами.
8. Как проверить юридическую чистоту сделки?
Необходимо: проверить выписку из ЕГРН на наличие обременений, удостовериться в дееспособности продавца, проверить историю перехода прав, убедиться в отсутствии споров о праве, проверить наличие согласий третьих лиц.
9. Какие условия нужно включить о состоянии квартиры?
Следует указать: наличие или отсутствие перепланировки, состояние отделки, имеющееся оборудование, недостатки, о которых известно продавцу. Это поможет избежать споров после передачи квартиры.
10. Нужно ли указывать расчет коммунальных платежей?
Да, рекомендуется указать дату, на которую производится расчет коммунальных платежей, и порядок перерасчета. Обычно расчет производится на дату подписания акта приема-передачи.
11. Как оформить сделку с использованием ипотечных средств?
В договоре необходимо указать, что часть средств предоставляется банком, приложить согласие банка на сделку. Договор должен соответствовать требованиям банка-кредитора для последующей регистрации ипотеки.
12. Что делать, если в сделке участвуют несовершеннолетние?
Обязательно требуется разрешение органа опеки и попечительства. В договоре указываются данные законного представителя ребенка и реквизиты разрешения опеки.
13. Как правильно описать объект недвижимости в договоре?
Описание должно полностью соответствовать данным ЕГРН: точный адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат, назначение помещения. Рекомендуется приложить кадастровый паспорт или выписку.
14. Какие риски несет покупатель при неправильном составлении договора?
Риски включают: признание сделки недействительной, потерю денежных средств, проблемы с регистрацией права собственности, возникновение споров о качестве и состоянии квартиры, претензии третьих лиц.
15. Стоит ли привлекать юриста для составления договора?
Да, особенно если есть особенности: ипотека, участие несовершеннолетних, сложные расчеты, сомнения в юридической чистоте. Профессиональный юрист поможет избежать типичных ошибок и защитит ваши интересы.
⬆