Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Ипотечные кредиты берутся на длительный срок (до 30 лет).  За этот период в жизни человека могут произойти события, которые вызовут необходимость в продажи квартиры.

К числу наиболее популярный причин продажи ипотечного жилья можно отнести:

  • Невозможность оплачивать взносы по кредиту;
  • Переезд в другой город или страну;
  • Необходимость в увеличение жилплощади.

Однако на практике, продажа такой квартиры имеет ряд проблем, т.к. требует согласование с банком. Кроме того, некоторые недобросовестные банки взимают за данную процедуру комиссии и штрафы. Что является не законным. К счастью, число таких банков не велико.

Способы продажи квартиры

Квартира, находящейся в ипотеке, может быть продана следующими способами.

  • Досрочное погашение кредита за счет средств покупателя квартиры;
  • Продажа при участии банка, выдавшего кредит;
  • Переоформление ипотечного кредита на покупателя квартиры.

 

Примечание: Данный список не является исчерпывающим.

 

Первый способ имеет низкую популярность из-за высоких рисков для покупателя. В данном случае существует вероятность потерять деньги, но не получить квартиру, т.к. покупатель сняв обременение с квартиры и став ее полноправным собствеником может легко передумать. Другим негативным моментом будут существенное время ожидание передачи квартиры покупателю, связанную с процедурой снятия обременения с квартиры банком и регистрирующим органном.

Продажа при участии банка, выдавшего кредит

Перед заключением сделки с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор лучше заверить у нотариуса. Хотя это и не является обязательным, но это будет дополнительной гарантией для покупателя.

Так же покупателю стоит взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире дополнительных людей и уточнить в территориальном отделение Росреестра информацию о собственнике квартиры.

После чего возможны 2 варианта развития событий.

1. Снятие обременения продавцом

Покупатель погашает задолженность по кредиту. После чего банк выдает продавцу закладную и справку о погашении задолженности по ипотечному кредиту.

Покупатель закладывает в депозитную ячейку банка, сумму равную разнице между ценой квартиры и суммой задолженности продавца по кредиту или же на эту сумму открывает аккредитив.

После снятия обременения на квартиру продавцом (в срок установленным предварительным договором купли-продажи) стороны заключают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности на квартиру к покупателю в территориальном отделении Росреестра.

Продавец предъявляет банку выписку из ЕГРП и документ удостоверяющий личность. Банк, в свою очередь, выдает продавцу денежные средства из банковской ячейки или исполняет аккредитив.

2. Снятие обременения банком

Покупатель выплачивает банку задолженность по кредиту. Банк самостоятельно предоставляет в регистрирующий орган необходимые документы, который снимает обременение.

Покупатель закладывает в депозитную ячейку сумму равную разнице между ценой квартиры и суммой задолженности продавца по кредиту, либо открывает на эту сумму аккредитив.

После чего продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности на квартиру к покупателю в территориальном отделении Росреестра.

Продавец предъявляет банку выписку из ЕГРП и документ удостоверяющий личность. Банк выдает продавцу денежные средства из банковской ячейки арендованной покупателем или исполняет аккредитив.

 

Примечание: В большинстве случаев банк полностью подготавливает всю необходимую документацию (включая договор купли-продажи квартиры).

 

Переоформление ипотечного кредита на покупателя квартиры

Данный вариант имеет свои нюансы, т.к. переоформление ипотечного кредита на покупателя возможно только при его соответствии всем критериям предъявляемым банком-кредитором.

После одобрения банком кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика, банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Продавец и покупатель заключается договор купли-продажи квартиры. А банк заключает кредитный договор с покупателем.

После чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю в территориальном отделение Росреестра.

 

Примечание: Вышеуказанные схемы продажи квартиры, находящейся в ипотеке являются условными, т.к. у каждого банка существуют свои требования и условия. Все возможные нюансы необходимо уточнять у представителя банка-кредитора.

 

Нормативные документы по теме:

 

Категория: 
Особенности законодательства