Продажа доли в квартире

Чаще всего о продажи доли в квартире задумаются люди, получившие ее в результате наследования, дарения или раздела имущества (при разводе). Стремясь таким образом «монетизировать» свое право на метры.

Доли в квартире бывают двух видов:

  • Выделенные в натуре (отдельные комнаты);
  • Идеальные (площадь делится на число собственников).

Выделенные в натуре доли – это идеальный вариант, т.к. это отдельная жилая комната, с раздельным лицевым счетом, представляющая собой отдельный объект недвижимости.

Для разделения лицевых счетов квартиру необходимо признать коммунальной. Однако это будет проблематично сделать если комната не будет соответствовать СНИП (например, из-за площади кухни, количества плит и т.п.).

В остальных случаях продать долю в квартире будет не просто. Покупателей найди будет еще сложнее если размер доли мал и ее общая площадь составляет менее 6 квадратных метров, т.к. вселится в квартиру или прописаться будет невозможно.

Для продажи доли в праве собственности на квартиру продавцу рекомендуется придерживаться следующей последовательности действий.

Извещение других собственников

Остальные собственники долей в квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой доли перед посторонними лицами (по той же цене и на тех же условиях).

О намерении продать свою долю собственник должен уведомить других участников долевой собственности в письменной форме, указав цену и условия продажи. Лучше это сделать телеграммой или заказным письмом с описью.

При изменении цены или условий продажи уведомление необходимо направлять повторно.

Отчуждение доли при преимущественном праве покупки

Отчуждение доли производится в пользу участника долевой собственности, выразившего согласие на ее приобретение.

Если согласие получено от нескольких участников, то отчуждение доли производится частями, пропорциональными долям участников.

Если в течение месяца ни один участник долевой собственности не выразил желание к покупке продаваемой доли, то ее продавец имеет право продать ее любому лицу.

 

Примечание: Преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, при продаже доли с публичных торгов и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

 

Продажи доли постороннему лицу

Продажа квартиры постороннему лицу может произведена только после истечения 1 месяца с момента извещения остальных участников долевой собственности.

Однако при наличие письменных отказов остальных собственников долей в квартире, сделка по купли-продажи доли может быть осуществлена раньше указанного срока.

Защита прав участников долевой собственности

При нарушении права преимущественной покупки другие долевые участники могут в судебном порядке потребовать перевод на них прав и обязанностей покупателей. В данном случае срок исковой давности составляет 3 месяца и исчисляется с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.

При удовлетворение исковых требований в договоре купле продаже производится замена покупателя на сособственника. А в Единый государственный реестр прав вносится соответствующие запись.

Оформление сделки купли-продажи

Договор купли продаже должен содержать следующие сведения:

  • Информацию о сторонах сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
  • Описание предмета сделки (доли в квартире);
  • Признаки самой квартиры (адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и т.п.);
  • Реквизиты правоустанавливающих документов;
  • Сведения о обременениях.

Договор по отчуждению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Регистрация перехода права собственности

Размер госпошлины определяется пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, и на данный момент составляет:

  • 2 тыс. руб. – для физических лиц;
  • 22 тыс. руб. – для юридических лиц.

Так же вам понадобится подготовить и представить в территориальный отделение Росреестра следующий пакет документов:

  • Заявления сторон договора о регистрации перехода прав собственности;
  • Заявление о регистрации права собственности на долю в квартире;
  • Документы, удостоверяющие личность (каждой стороны);
  • Нотариально удостоверенный договор купли-продажи (в 3-х экземплярах);
  • Акта приема-передачи (в 3-х экземплярах);
  • Иные необходимые документы.

Налоговые нюансы

Если вы владеющие долей менее 3-х лет или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если она была приобретена после 01.01.2016), после продажи доли вы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц.

После чего вы получите право на получение имущественного налоговый вычет в размере доходов, полученных от продажи доли, но не более 1 млн руб.

 

Нормативные документы по теме:

 

Образцы документов:

 

Категория: 
Особенности законодательства