Каждый год все больше россиян выбирают покупку недвижимости на первичном рынке. Это обусловлено рядом преимуществ в сравнении с покупкой жилья на вторичном рынке.
Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки данного способа приобретения жилья.
Основные преимущества
Меньший риск возникновения юридических проблем. На вторичном рынке недвижимости довольно часто встречаются проблемы с правами третьи на приобретенную недвижимость. Не редко даже по прошествии нескольких лет объявляются лица обладающими правами и претензиями на приобретенную вами недвижимость. Которые при наличии законных оснований добиваются аннулирования сделки купли продажи, получение доли в вашей недвижимости или права бессрочного проживания. Любой из вариантов мало устроит покупателя. Основную группу риска составляет когда-либо приватизированное жилье, купленное в браке или наследуемое (подробнее в статье «Права третьих лиц при купле-продаже квартиры»). Так же на вторичном рынке недвижимости нередко встречаются квартиры с незаконными перепланировками или огромными долгами по ЖКХ. При покупке жилья в новостройках риск возникновение таких последствий минимален.
Цена. Жилье, приобретенное на этапе строительства нередко дешевле на 30-40% в сравнение с имеющимся в наличии.
Кроме того, даже в сданных в эксплуатацию новостройках стоимость квартир часто оказывается ниже чем во вторичном рынке (при равном метраже).
Новые коммуникации. Часто в старых домах на вторичном рынке присутствуют изношенные коммуникации требующие замены. Что в свою очередь влечет для покупателя дополнительные расходы.
Современные технологии строительства. Дома, построенные по новым технологиям, имеют улучшенную тепло- и звукоизоляцию (соответственно при соблюдении проекта). Кроме того, большинство строящихся домов имеют системы индивидуального отопления, современные лифты и чистые подъезды.
Больше вариантов расположение квартиры и планировок. Даже на этапе сдачи в эксплуатацию в новостройках присутствует большой выбор жилых помещений. Кроме того, многие застройщики предлагают свободную планировку покупаемой квартире. Что позволяет покупателю реализовать любые своя пожелания.
Гарантия застройщика. При выявлении дефектов в приобретенном жилье застройщик будет обязан их устранить за свой счет.
⬆Основные недостатки
Сроки ожидания жилья. При покупке жилья на этапе котлована средний срок ожидания составляет 3 года. При этом существует риск что у застройщика могут возникнуть финансовые трудности и сроки сдачи будут сдвинуты. А при банкротстве закройщика строительство может быть и вовсе приостановлено.
Однако количество таких случаев в последние годы неуклонно снижается и в основном касается мелких застройщиков.
Поэтому для снижение возможных рисков рекомендуется тщательно изучить всю информацию о застройщике и проекте. Почитать отзыва о ранее возведенных объектах, а лучше самостоятельно их посетить.
Положительным моментом будет наличие у застройщика ипотечной аккредитации в крупных банках, которые достаточно тщательно изучают всю документацию застройщика.
Изначально покупатель получает не право собственности, а право требования. Основную опасность в данном случае представляют так называемые двойные продажи квартир. Однако данное мошенничество характерно только для купли-продажи недвижимости у посредников.
Так же существует вероятность того что у застройщика не согласованы все необходимые документы, либо строительство осуществляется на земельном участке не предназначенном для этого. Как следствие дом не принимается в эксплуатацию, в результате чего покупатель теряет возможность зарегистрировать право собственности на квартиру.
Шум и строительный мусор. Покупателю придется не один год мирится с постоянным шумом от строительных работ.
Неразвитая инфраструктура. Как правило самое доступное жилье продается в больших жилых комплексах, состоящих из нескольких корпусов. И обещанные застройщиком парки, детские сады и школы покупатель часто видит только через несколько лет. Кроме того, даже возведенные детские учреждения обычно начинаю работать только при сдаче всего жилого комплекса.
На начальных этапах нередко встречается проблема с транспортом. Что довольно критично для отдаленных районов.
Затраты на ремонт. В большинстве случаев недорогие квартиры в новостройках продаются с черновой отделкой. Что потребует затрат на ремонт (в среднем до 30-50% от стоимости недвижимости). С другой стороны, дешевое жилье на вторичном рынке обычно сильно изношено и покупателю так же потребуется произвести ремонт. А сумма затрат в этом случае может быть даже выше, так как может понадобится демонтаж старых строительных материалов и замена коммуникаций.
Ограниченное количество местоположений жилья. В крупных городах почти все площадки близкие к центру города давно застроены. А оставшиеся обычно используются для строительства дорогого элитного жилья. Самое доступное жилье строиться только на окраинах города. Что одновременно является и преимуществом. Так как такие районы обычно являются экологически чистыми, с живописными видами природы.
⬆Частые вопросы о покупке жилья на первичном рынке
1. Что такое первичный рынок недвижимости?
Первичный рынок недвижимости - это покупка жилья в новостройках непосредственно у застройщика, то есть квартиры, которые ранее не были в собственности и не участвовали в сделках купли-продажи.
2. Какое главное преимущество покупки на первичном рынке?
Основное преимущество - новая квартира, в которой никто не жил ранее, с современными планировками, новыми коммуникациями и по более низкой цене по сравнению с вторичным рынком в том же районе.
3. Какие риски существуют при покупке квартиры в новостройке?
Основной риск - банкротство застройщика и заморозка строительства. Также возможны задержки сроков сдачи объекта, несоответствие проекта фактическому результату, некачественная отделка.
4. Что такое эскроу-счета и как они защищают покупателей?
Эскроу-счета - это специальные банковские счета, на которые покупатель перечисляет деньги, но застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности покупателя. Это защищает средства дольщиков.
5. Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке?
Да, большинство банков предоставляют ипотеку на покупку жилья на первичном рынке. При этом часто действуют специальные программы с пониженными ставками, в том числе государственные субсидированные программы.
6. Какие дополнительные расходы ждут покупателя новостройки?
Помимо стоимости квартиры, покупатель должен учитывать расходы на отделку (черновая или чистовая), установку сантехники, электрики, межкомнатных дверей, а также взносы на подключение к коммуникациям и содержание общего имущества.
7. Что такое ДДУ и почему он важен?
Договор долевого участия (ДДУ) - это основной документ, регулирующий отношения между застройщиком и дольщиком. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, что обеспечивает государственную защиту прав покупателя.
8. Можно ли выбрать планировку в новостройке?
Да, на первичном рынке часто есть возможность выбрать квартиру с отделкой или без, объединить помещения, изменить расположение перегородок (в рамках допустимого), а также выбрать этаж и ориентацию по сторонам света.
9. Как проверить надежность застройщика?
Необходимо изучить историю компании, посмотреть ранее построенные объекты, проверить наличие разрешительной документации, отзывы дольщиков, рейтинги в банках и наличие участника в реестре надежных застройщиков.
10. Что такое уведомление о завершении строительства и когда его получают?
Это документ, который застройщик направляет дольщикам после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. С этого момента начинается процесс оформления права собственности для покупателей.
11. Какие преимущества у новых домов с точки зрения комфорта?
Современные новостройки обычно имеют современные системы вентиляции, лифты, подземные парковки, благоустроенные дворы, детские площадки, консьерж-службу и другую инфраструктуру, что повышает комфорт проживания.
12. Сколько времени занимает процесс от покупки до заселения?
Процесс может занимать от нескольких месяцев (если дом на завершающей стадии строительства) до 2-3 лет (если строительство только начинается). После сдачи дома время на отделку и оформление документов.
13. Что такое гарантийные обязательства застройщика?
Застройщик обязан устранять недостатки, выявленные в течение гарантийного срока (обычно 5 лет на конструктивные элементы и 3 года на инженерное оборудование). Это касается трещин, протечек и других серьезных дефектов.
14. Можно ли продать квартиру в строящемся доме?
Да, но только через переуступку прав требований по ДДУ. Для этого обычно требуется согласие застройщика. Сделка облагается налогом, если квартира продается до истечения минимального срока владения.
15. Какие главные отличия первичного рынка от вторичного?
Первичный рынок: новая недвижимость, современные планировки, ниже цена, но есть риски сдачи объекта и дополнительные расходы на отделку. Вторичный рынок: можно сразу заселиться, понятная инфраструктура, но износ дома и более высокая цена.
⬆