Управление МКД - административная ответственность

Дата публикации: 
23.12.2014

управление мдк

Существующие меры ответственности

 

Начнем с того, субъектами каких правонарушений могут быть управляющие МКД в настоящее время:

- нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта (ст. 7.22 КоАП РФ). К ответственности привлекают УК и ТСЖ за нарушение Правил содержания общего имущества , Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда . Правонарушение является длящимся;

- нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). К ответственности привлекают УК и ТСЖ, а также РСО за нарушение качества коммунальных услуг согласно приложению 1 к Новым правилам предоставления коммунальных услуг, а также СанПиН и ГОСТ. Правонарушение также является длящимся. Кроме того, известны случаи привлечения исполнителей коммунальных услуг к административной ответственности за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);

- нарушение требований о раскрытии информации (ст. 7.23.1 КоАП РФ). К ответственности привлекают только организации и ИП, осуществляющие деятельность на основании договоров управления МКД. Норма действует до 01.05.2015 (см. Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ);

- нарушение требований при передаче технической документации на МКД (ст. 7.23.2 КоАП РФ). К ответственности привлекают УК, ТСЖ, застройщиков. Норма действует с 16.05.2014 ;

- нарушение требований в сфере энергосбережения и энергоэффективности (ст. 9.16 КоАП РФ). К ответственности привлекают УК и ТСЖ, а также РСО;

- нарушение требований пожарной безопасности (ст. 20.4 КоАП РФ). К ответственности привлекают УК и ТСЖ.

Мы перечислили эти нормы, чтобы читатель получил представление о том, что практически во всех сферах деятельности требования к управляющим МКД подкреплены мерами административной ответственности. Если вспомнить структуру предмета договора управления в редакции, которая актуальна с 01.09.2014, то в нем три основных элемента (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ):

- непосредственно управленческие функции (работы и (или) услуги по управлению МКД);

- содержание общего имущества (услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества);

- предоставление коммунальных услуг.

То есть в настоящее время не охвачена КоАП РФ только сфера управления МКД, но это упущение устранено.

 

Нарушение правил управления МКД

 

Начиная с 01.01.2015 будет действовать новая ст. 7.23.3 КоАП РФ, предусматривающая ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД. Таким образом, последний пробел устранен: выполнять мероприятия по управлению домом УК нужно также в четком соответствии с требованиями закона, иначе будет наложен штраф, причем весьма внушительный по сравнению со штрафами за ненадлежащее содержание общего имущества (до 40 000 руб. по ст. 7.22 КоАП РФ) и предоставление коммунальных услуг (до 10 000 руб. по ст. 7.23 КоАП РФ).

Правила осуществления деятельности по управлению МКД утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 . Кстати, этот документ адресован всем субъектам управления МКД (УК, ТСЖ и собственникам помещений при непосредственном управлении, застройщикам), но привлекать к ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ будут только организации, работающие на основании договоров управления МКД. Обратим внимание, что лицензированию подлежит именно предпринимательская деятельность по управлению МКД, под которой понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).

УК обязана соблюдать Правила осуществления деятельности по управлению МКД и в случае невыполнения отдельных стандартов может быть привлечена к ответственности (естественно, при наличии вины, то есть если она имела возможность, но не приняла все зависящие от нее меры по соблюдению обязательных правил и норм, - ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ).

Опираясь на Правила осуществления деятельности по управлению МКД, перечислим некоторые нарушения (чаще всего они заключаются в виде бездействия УК), за которые может быть наложен штраф по ст. 7.23.3 КоАП РФ:

- отсутствие актуальных списков собственников, нанимателей помещений в МКД и лиц, использующих общее имущество на основании договоров (см. пп. "б" п. 4);

- непредставление собственникам помещений для рассмотрения общим собранием предложений по вопросам содержания и ремонта (перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, финансовые потребности), предложений о передаче объектов общего имущества в пользование третьим лицам (пп. "в" п. 4);

- непроведение общего собрания собственников помещений, если такая обязанность возложена на УК договором управления (пп. "г" п. 4);

- незаключение договоров ресурсоснабжения, обязательных договоров по содержанию и ремонту общего имущества (например, на обслуживание внутридомового газового оборудования, страхование лифтов и т.п.) (пп. "д" п. 4);

- бездействие при приемке некачественных работ и услуг подрядчиков и исполнителей (пп. "д" п. 4);

- несвоевременное представление или непредставление платежных документов (пп. "ж" п. 4);

- бездействие в отношении потребителей-должников (пп. "ж" п. 4);

- неперечисление РСО сумм, полученных от потребителей за коммунальные услуги (пп. "ж" п. 4);

- непредставление собственникам помещений отчета об исполнении договора управления согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления МКД (пп. "з" п. 4);

- приемка выполненных работ и оказанных услуг без участия представителей собственников помещений (пп. "з" п. 4);

- необеспечение работы аварийно-диспетчерской службы (отсутствие собственной службы и незаключение договора со сторонней службой) (п. 9).

Подчеркнем, что согласно ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ те же самые нарушения, допущенные в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД или ее аннулирования (если в это время УК обязана надлежащим образом управлять МКД), грозят более суровым наказанием. Вспомним, что в силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ УК, действие лицензии которой прекращено или лицензия которой аннулирована, обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества вплоть до реализации нового способа управления МКД. Получается, несмотря на то, что лицензии уже нет, деятельность нужно продолжать, требования к ней все те же, а вот меры ответственности за их нарушение уже строже, так как иных способов воздействовать на УК, уже лишенную лицензии, у чиновников нет.

Ключевой момент. С 01.05.2015 в отношении УК, имеющих лицензии, не будет осуществляться государственный жилищный надзор. Однако это не должно означать, что такие УК нельзя будет привлечь к ответственности за несоблюдение Правил содержания общего имущества, Новых правил предоставления коммунальных услуг и иных обязательных в сфере управления МКД нормативных актов.

Отметим один интересный момент. Часть 7 ст. 20 ЖК РФ в редакции, которая будет действовать с 01.05.2015, гласит: в отношении УК, ведущих деятельность на основании лицензий, не будет осуществляться государственный жилищный надзор. В свою очередь, задачи государственного жилищного надзора - это и есть предупреждение, выявление и пресечение нарушений требований к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений, предоставлению коммунальных услуг и т.д. (см. ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). В то же время в отношении УК, имеющих лицензии, будут осуществляться мероприятия лицензионного контроля, которые направлены на предупреждение, выявление и пресечение нарушений лицензионных требований (ч. 2 ст. 196 ЖК РФ). Как мы узнали ранее, лицензионные требования сводятся к требованиям к руководителю УК, регистрации компании на территории РФ и надлежащему раскрытию информации о деятельности по управлению МКД (см. ст. 193 ЖК РФ), но никак не касаются соблюдения Правил содержания общего имущества, Новых правил предоставления коммунальных услуг и вообще достижения целей управления МКД. Вместе с тем в силу положений ст. 198 ЖК РФ об исключении сведений об МКД из реестра можно прийти к выводу, что органы государственного жилищного надзора будут выдавать УК предписания в отношении МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. Такие предписания, очевидно, могут касаться именно некачественного управления домом (ненадлежащего содержания, оказания некачественных коммунальных услуг и т.д.). Поэтому норму ч. 7 ст. 20 ЖК РФ об отмене жилищного надзора в отношении лицензируемых УК нельзя трактовать как невозможность контроля за надлежащим исполнением обязательств УК по договору управления. К УК, имеющей лицензию, по-прежнему могут быть применены все те меры ответственности, которые были приведены в первом разделе настоящей статьи. Сомневаемся, что у законодателя было намерение вывести лицензиатов из-под действия ст. 7.22, 7.23 КоАП РФ и иных норм этого кодекса. Скорее, наоборот, ведь в КоАП РФ появилась новая ст. 7.23.3, в связи с чем вся деятельность по управлению МКД оказалась, образно говоря, "под колпаком".

В заключение отметим, что согласно примечанию к ст. 7.23.3 КоАП РФ ИП несут ответственность как юридические лица. Что это означает? Во-первых, наказание за нарушение, предусмотренное ч. 1 этой статьи, применяется к ИП как к юридическим лицам - это административный штраф в размере от 150 000 до 250 000 руб. В части 2 данной статьи предусмотрена специальная санкция для ИП, поэтому применяется она. Во-вторых, при определении вины ИП действует принцип, установленный для юридических лиц: организация признается виновной, если у нее имелась возможность для соблюдения правил и норм, но она не приняла все зависящие от нее меры по их соблюдению (ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ). В общем случае (когда ИП несут ответственность как должностные лица в силу примечания к ст. 2.4 КоАП РФ) вина ИП в форме умысла или неосторожности доказывается в соответствии со ст. 2.2 КоАП РФ.

 

Управление МКД без лицензии

 

В КоАП РФ уже есть норма, устанавливающая ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), когда такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), - это ст. 14.1. Тем не менее законодатель посчитал необходимым ввести норму, касающуюся именно безлицензионной деятельности по управлению МКД, - ст. 14.1.3. Объяснить это можно в первую очередь высокой социальной значимостью деятельности, а значит, повышенной ответственностью организаций и предпринимателей. Неудивительно, что санкции по ст. 14.1.3 гораздо строже.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ юридические лица, ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, обязаны получить соответствующую лицензию до 1 мая 2015 года. После 1 мая 2015 года ведение данной деятельности без лицензии не допускается. Таким образом, лицензия будет обязательной только с этого момента, значит, и к ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ, можно привлечь только с указанной даты. Кроме того, лицензия не нужна в ситуации, когда УК, потерявшая ее, обязана продолжать управлять домом до реализации нового способа управления. В этот период оштрафовать УК по ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ нельзя.

Когда УК осуществляет деятельность по управлению МКД с нарушением лицензионных требований, она может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Если обратиться к перечню лицензионных требований, представленному в ст. 193 ЖК РФ, то можно понять, что штраф по ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ будет наложен только в двух случаях:

- при отсутствии у должностного лица УК квалификационного аттестата (либо в случае, если имеющийся аттестат был аннулирован);

- при наличии у должностного лица лицензиата неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести и тяжкие преступления.

Другие лицензионные требования вряд ли образуют состав рассматриваемого правонарушения. К примеру, такое требование, как регистрация лицензиата в качестве юридического лица или ИП на территории РФ, проверяется при первичной выдаче лицензии. Еще одно лицензионное требование - отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату (информация хранится три года). Если лицензия аннулируется, ее действие прекращается со дня внесения соответствующих записей в реестр (ч. 3 ст. 199 ЖК РФ). Поэтому управление МКД, притом что действие лицензии прекращено, следует расценивать как другое правонарушение - осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии, если такая лицензия обязательна, то есть предусмотренное ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Таким образом, говорить о нарушении лицензионных требований можно при условии, что лицензия действует. Здесь возникает вопрос: обязана ли УК, действие лицензии которой прекращено и которая управляет домом до выбора и реализации нового способа управления, соблюдать лицензионные требования? По мнению автора, обязана, несмотря на то что лицензионные требования актуальны только для лицензиатов. Как мы разобрались выше, в этот период права собственников помещений должны быть защищены, а несоблюдение лицензионных требований - это дополнительный риск. Впрочем, могут последовать дополнительные разъяснения уполномоченных органов на этот счет.

Последнее лицензионное требование - соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК РФ, - специально вынесено из ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Ответственность за нарушение требований к раскрытию информации УК установлена отдельной статьей - ст. 7.23.1 КоАП РФ.

Обратим внимание, что не предусмотрена ответственность УК, имеющей действующую лицензию, за управление конкретным домом, сведения о котором были исключены из реестра лицензий субъекта РФ (ч. 5 ст. 198 ЖК РФ), несмотря на то что это обстоятельство является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению данным домом.

В заключение добавим, что ИП несут ответственность по ст. 14.1.3 КоАП РФ как юридические лица. Поскольку штрафы дифференцированы для них законодателем, это утверждение влияет только на порядок доказывания вины ИП.

Рассматриваемые правонарушения следует отнести к длящимся, так как они заключаются в длительном непрекращающемся невыполнении установленной законом обязанности (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 N 5) о необходимости получения лицензии и соблюдения лицензионных требований. Сроки привлечения к ответственности исчисляются с момента выявления правонарушения.

 

Неустранение нарушения лицензионных требований

 

В КоАП РФ есть норма, предусматривающая ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль), муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства (ч. 1 ст. 19.5). Одновременно в той же статье дифференцированы аналогичные нарушения в отдельных сферах, причем с более жесткими санкциями (например, за невыполнение предписаний органа, уполномоченного в области экспортного контроля, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости, и др.).

С 2015 года ст. 19.5 КоАП РФ пополнится новой ч. 24 об ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере предпринимательской деятельности по управлению МКД, об устранении нарушений лицензионных требований. К примеру, если невыполнение предписания об устранении обязательных требований к содержанию общего имущества может "стоить" УК до 20 000 руб., то невыполнение предписания о необходимости соблюдать лицензионные требования обойдется гораздо дороже - до 300 000 руб. Одновременно несоблюдение лицензионных требований не является основанием для лишения УК лицензии.

Никаких специальных примечаний в этой статье нет, поэтому действует общее правило о том, что ИП несут ответственность как должностные лица (см. ст. 2.1 КоАП РФ), а для них штраф ниже, чем для организаций.

Рассматриваемое правонарушение не является длящимся, срок давности по нему начинает течь с момента истечения срока, установленного для выполнения предписания . При этом действуют два правила:

- постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня его совершения (ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ);

- за административное правонарушение, влекущее применение административного наказания в виде дисквалификации, лицо может быть привлечено к административной ответственности не позднее одного года со дня его совершения (ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ).

Еще в 2009 году Президиум ВС РФ в аналогичной ситуации рассудил так: срок давности привлечения должностного лица к административной ответственности составляет один год со дня истечения срока, установленного для исполнения конкретного мероприятия в предписании, а срок давности привлечения к ответственности юридического лица - два месяца (см. вопрос 10 из Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2008 года, утвержденного постановлениями Президиума ВС РФ от 25.03.2009, от 04.03.2009). Поскольку ИП несут ответственность как должностные лица, срок давности привлечения их к ответственности, предусмотренной ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ, также составляет один год.

 

Ответственность членов лицензионной комиссии

 

Орган государственного жилищного надзора сам не принимает решения о выдаче УК лицензии. Он действует на основании решения специальной лицензионной комиссии, статус которой обозначен в ст. 201 ЖК РФ. Если комиссия примет решение о выдаче лицензии, надзорный орган издаст соответствующий приказ и оформит лицензию. Если же лицензионная комиссия примет решение об отказе в выдаче лицензии, УК не получит ее. Чтобы мотивировать членов лицензионной комиссии действовать в строгом соответствии с законом и не лоббировать ничьи интересы, была принята ст. 19.6.2 КоАП РФ, предусматривающая наказание исключительно для членов лицензионной комиссии за необоснованное принятие решения о выдаче лицензии или об отказе в ее выдаче.

 

* * *

 

Все рассмотренные в настоящей статье новые нормы КоАП РФ предусматривают существенные штрафы, к примеру, для юридических лиц "ценник" начинается от 150 000 руб. С 1 января 2015 года практически за все незаконные действия УК последует административное наказание. При этом к должностным лицам и ИП будет часто применяться дисквалификация, что повлечет занесение их в реестр дисквалифицированных лиц, а это повод для аннулирования квалификационного аттестата, что указывает на несоблюдение лицензионных требований, что, в свою очередь, рассматривается как административное правонарушение. Вот такой получился замкнутый круг. Цель законодателя - предупредить злоупотребления в сфере управления МКД. Но чтобы реализовать ее, штат надзорных органов придется увеличить.

 

Статья КоАП РФ

Диспозиция

Санкция

Примечание

 

Статья 7.23.3 "Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД"

1. Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД

Административный штраф на должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

За административные правонарушения, предусмотренные настоящими статьями, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица

 

Административный штраф на юридических лиц - от 150 000 до 250 000 руб.

 

2. Невыполнение указанными в ч. 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению МКД

Административный штраф на должностных лиц - от 100 000 до 200 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

 

Административный штраф на ИП - от 150 000 до 500 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

 

Административный штраф на юридических лиц - от 150 000 до 500 000 руб.

 

Статья 14.1.3 "Осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии"

1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна

Административный штраф на должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

 

Административный штраф на ИП - от 150 000 до 250 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

 

Административный штраф на юридических лиц - от 150 000 до 250 000 руб.

 

2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований за исключением случаев, предусмотренных ст. 7.23.1 настоящего кодекса

Административный штраф на должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

 

Административный штраф на ИП - от 250 000 до 300 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

 

Административный штраф на юридических лиц - от 250 000 до 300 000 руб.

 

Статья 19.5

24. Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, об устранении нарушений лицензионных требований

Административный штраф на должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб. или дисквалификация на срок до трех лет

За административные правонарушения, предусмотренные настоящей нормой, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как должностные лица (примечание к ст. 2.4 КоАП РФ)

 

Административный штраф на юридических лиц - от 200 000 до 300 000 руб.

 

Статья 19.6.2 "Нарушение лицензионной комиссией субъекта РФ требований законодательства РФ о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД"

Необоснованное принятие решения о выдаче лицензии или об отказе в выдаче лицензии членами лицензионной комиссии, созданной в соответствии с требованиями ЖК РФ

Административный штраф на должностных лиц - от 50 000 до 100 000 руб.

Лица, осуществляющие функции члена лицензионной комиссии и совершившие административное правонарушение, предусмотренное ст. 19.6.2 настоящего кодекса, несут административную ответственность как должностные лица (примечание к ст. 2.4 КоАП РФ)

 

 

 

жилье в москве