Отказ в заключение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма — это соглашение, по которому собственник жилья (государство или муниципальное образование) передает гражданину жилое помещение во владение и пользование для постоянного проживания. Правовое регулирование данного договора осуществляется на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации.

В рамках данной статьи подробно рассматриваются ситуации, в которых заключается такой договор, законные основания для отказа в его заключении, а также предусмотренный законом порядок обжалования подобного отказа на примере города Москвы.

В данном материале не рассматривается отказ в предоставлении жилых помещений лицам, которые лишь состоят на жилищном учете и ожидают улучшения жилищных условий. Речь идет о случаях, когда граждане уже фактически проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда.

1. В каких случаях заключается договор социального найма?

Необходимость в оформлении договора социального найма возникает у граждан, которые уже занимают жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, но по каким-либо причинам не имеют надлежаще оформленного договора. К таким ситуациям, в частности, относятся:

• Заключение договора на жилое помещение, предоставленное по ордеру или иному решению властей. Многие граждане вселены в жилье на основании старого ордера, выданного в советское время или в 90-е годы. Оформление договора социального найма придает этим отношениям современную правовую форму.
• Оформление договора на жилье, которое ранее использовалось как общежитие или служебная квартира и было передано в собственность Москвы. После передачи такого имущества в городскую собственность у проживающих в нем граждан возникает право требовать заключения с ними договора социального найма.
• Заключение договора на жилые помещения, предоставленные до 1 марта 2005 года на условиях поднайма или в качестве служебных гражданам либо умершим членам их семей, которые проработали 10 и более лет в организациях, предоставивших это жилье, или в бюджетных учреждениях.

Право на заключение договора социального найма возникает у граждан, которые законно вселены в жилое помещение и продолжают в нем проживать, но их право пользования нуждается в современном документальном подтверждении.

2. Основания для законного отказа в заключении договора

Отказ в заключении договора социального найма должен быть мотивированным и основанным исключительно на положениях закона и нормативных правовых актов. Все основания для отказа можно разделить на две группы.

2.1. Общие основания для отказа (применимы к большинству ситуаций):

1. Истечение срока приостановления предоставления услуги, если заявитель не устранил причины, по которым процедура была приостановлена.
2. Обращение ненадлежащего лица, то есть гражданина, не имеющего права на получение данной государственной услуги.
3. Отсутствие необходимых согласий от самого заявителя, лиц, зарегистрированных совместно с ним, или их законных представителей.
4. Отсутствие права собственности города Москвы на данное жилое помещение. Договор социального найма может быть заключен только на жилье, принадлежащее городу.
5. Изменение персональных или паспортных данных заявителя или членов его семьи в период рассмотрения заявления.
6. Наложение ареста на жилое помещение по решению суда или иного уполномоченного органа.
7. Изменение состава проживающих в жилом помещении в период предоставления услуги.
8. Оспаривание права на жилое помещение в судебном порядке.
9. Отказ в государственной регистрации права собственности Москвы на жилье, если эту проблему не может решить Департамент городского имущества.
10. Неисполнение заявителем обязанностей нанимателя: наличие задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, наличие неузаконенной перепланировки или переоборудования.
11. Вселение в качестве члена семьи иностранного гражданина или лица без гражданства.
12. Превышение нормы плотности проживания: если после вселения новых членов семьи общая площадь на одного человека окажется менее установленной учетной нормы.
13. Наличие в документах противоречивых или заведомо недостоверных сведений.
14. Отсутствие согласия органа опеки и попечительства на заключение договора, если в сделке участвуют недееспособные лица или дети-сироты.

2.2. Специальные основания для отказа (для бывших общежитий, служебных помещений и помещений, предоставленных по субаренде):

Помимо некоторых общих оснований, здесь действуют дополнительные:

1. Отсутствие документов, подтверждающих факт предоставления жилья (ордера, решения исполнительной власти). Однако важно помнить, что отсутствие оригинала ордера при наличии данных о нем в Едином жилищном документе (далее ЕЖД) не может быть самостоятельным основанием для отказа (на что указал высший суд).
2. Представление документов с истекшим сроком действия или с нарушениями требований к их оформлению.
3. Наличие судебных споров в отношении занимаемого помещения.
4. Нахождение жилья в собственности третьих лиц.
5. Отзыв заявления самим заявителем.
6. Отказ заявителя от подписания уже подготовленного договора.
7. Отсутствие начислений платы за жилье и коммунальные услуги или наличие задолженности по ним.
8. Отсутствие финансового лицевого счета, в котором указаны заявители (для бывших общежитий).
9. Утрата права пользования жилым помещением на момент подачи заявления (например, в результате расторжения служебного договора).
10. Наличие вступившего в законную силу решения суда о выселении.

3. Порядок обжалования отказа в заключении договора социального найма

Если вы считаете отказ неправомерным, его можно обжаловать в досудебном (внесудебном) и судебном порядке. Подача жалобы в досудебном порядке не лишает гражданина права обратиться в суд.

3.1. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования

Этот порядок предполагает обращение с жалобой непосредственно в тот орган, который принял оспариваемое решение (как правило, Департамент городского имущества города Москвы).

Шаг 1. Подготовка жалобы

Жалоба должна содержать следующую информацию:

• Наименование органа или Ф.И.О. должностного лица, которому она адресована.
• Наименование органа, решение которого обжалуется.
• Ф.И.О., адрес места жительства заявителя, контактный телефон и адрес электронной почты для связи.
• Дату подачи и регистрационный номер заявления на заключение договора.
• Сведения об обжалуемом решении (дату, номер, суть).
• Доводы, по которым заявитель не согласен с отказом. Желательно подкрепить их копиями документов.
• Четко сформулированное требование (например, отменить отказ и возобновить предоставление услуги).
• Перечень прилагаемых документов.
• Дату составления жалобы.

Жалоба должна быть подписана заявителем лично или его представителем, чьи полномочия подтверждены нотариальной доверенностью.

Образец жалобы

Руководителю Департамента городского имущества города Москвы
от Иванова Ивана Ивановича,
проживающего по адресу: 123456, г. Москва,
ул. Примерная, д. 1, кв. 1,
тел.: +7 (999) 123-45-67,
e-mail: ivanov@mail.ru

ЖАЛОБА
на отказ в заключении договора социального найма

«01» июня 2024 года мной было подано заявление о заключении договора социального найма в отношении жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1. Регистрационный номер заявления: 0123456789.

«15» июня 2024 года я получил(а) уведомление об отказе в заключении договора (исх. № 123 от «14» июня 2024 г.) по основанию, указанному в пункте 10 (наличие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг).

Считаю данный отказ неправомерным по следующим причинам:

1. Задолженность в размере 15 000 рублей, указанная в уведомлении, образовалась в период с января по май 2024 года в связи с временной потерей работы и тяжелым материальным положением.
2. На текущий момент («20» июня 2024 г.) мной полностью погашена указанная задолженность, что подтверждается квитанциями об оплате, прилагаемыми к настоящей жалобе.
3. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, временное возникновение задолженности при ее последующем погашении до вынесения окончательного решения не может служить безусловным основанием для отказа в заключении договора социального найма, если гражданин предпринял меры к ее устранению.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 11.2 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»,

ПРОШУ:

1. Признать отказ в заключении договора социального найма от «14» июня 2024 г. исх. № 123 незаконным.
2. Возобновить предоставление государственной услуги и заключить со мной договор социального найма на указанное жилое помещение.

Приложения:

1. Копия уведомления об отказе.
2. Копии квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг (5 шт.).
3. Копия паспорта.

«25» июня 2024 года _________________ / И.И. Иванов /

Шаг 2. Подача жалобы в уполномоченный орган

Жалобу можно подать:

• Лично в письменной форме.
• Через многофункциональный центр (далее МФЦ).
• По почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
• В электронной форме через официальный сайт мэра Москвы или портал госуслуг.

Шаг 3. Ожидание рассмотрения жалобы

Жалоба должна быть зарегистрирована в течение одного рабочего дня с момента поступления. Максимальный срок ее рассмотрения — 15 рабочих дней. Решение по жалобе направляется заявителю на следующий рабочий день после его принятия на указанный им почтовый или электронный адрес.

3.2. Судебный порядок обжалования

Если досудебное обжалование не дало результата или гражданин сразу решил обратиться в суд, он вправе подать исковое заявление.

Шаг 1. Подготовка искового заявления

Исковое заявление должно соответствовать требованиям статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и содержать:

• Наименование районного суда по месту нахождения спорного жилого помещения.
• Полные данные истца (Ф.И.О., адрес, паспортные данные, СНИЛС, контакты).
• Данные ответчика — органа власти, который отказал в заключении договора (например, Департамент городского имущества г. Москвы), с указанием его адреса, ИНН, ОГРН.
• Суть нарушения: подробное описание, как именно отказ нарушает права истца.
• Обстоятельства дела: когда и на каком основании вселились в жилье, когда подали заявление о заключении договора, какой получили отказ и почему он, по вашему мнению, незаконен.
• Доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
• Четко сформулированное требование к суду (например, «Признать незаконным отказ Департамента городского имущества г. Москвы от [дата] № [номер] и обязать Департамент заключить со мной договор социального найма жилого помещения по адресу: [адрес]»).
• Перечень прилагаемых документов.

Исковое заявление подписывается истцом или его представителем.

Фрагмент искового заявления (просительная часть и приложения)

ПРОШУ СУД:

1. Признать незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы от «14» июня 2024 года № 123 о заключении договора социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1.
2. Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить со мной, Ивановым Иваном Ивановичем, договор социального найма на указанное жилое помещение.

Приложения к исковому заявлению:

1. Копия искового заявления для ответчика.
2. Квитанция об уплате государственной пошлины.
3. Копия уведомления об отказе в заключении договора.
4. Копия заявления о заключении договора социального найма с отметкой о приеме.
5. Копии документов, подтверждающих право пользования жилым помещением (ордер, выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет).
6. Копии квитанций об оплате ЖКУ, подтверждающих отсутствие задолженности.
7. Копия жалобы, поданной в досудебном порядке, и ответа на нее (при наличии).
8. Копия паспорта истца.

«15» июля 2024 года _________________ / И.И. Иванов /

Шаг 2. Подготовка необходимых документов

К исковому заявлению обязательно прикладываются:

• Документ об уплате государственной пошлины (на сегодняшний день по спорам о заключении договора она составляет 3000 рублей).
• Доверенность представителя (если иск подает не сам заявитель).
• Копии всех документов, подтверждающих изложенные в иске обстоятельства.
• Копии искового заявления для ответчика и третьих лиц.
• Документы, подтверждающие направление копий иска и приложений другим участникам дела.

Шаг 3. Подача иска в суд и ожидание решения

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения спорного жилого помещения. Сделать это можно лично, по почте или в электронном виде через систему ГАС «Правосудие».

После вынесения решения суда оно вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование (1 месяц), если не было обжаловано. Если ответчик не исполняет вступившее в силу решение добровольно, вы можете получить в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

Часто задаваемые вопросы

1. По каким основаниям могут отказать в заключении договора социального найма?

Основания для отказа: отсутствие статуса нуждающегося в жилом помещении, предоставление недостоверных сведений, умышленное ухудшение жилищных условий, отсутствие свободного жилья в муниципальном фонде.

2. Должны ли письменно оформлять отказ в заключении договора?

Да, отказ в заключении договора социального найма должен быть оформлен в письменной форме с указанием конкретных причин и правовых оснований.

3. Можно ли обжаловать отказ в заключении договора социального найма?

Да, отказ можно обжаловать в вышестоящем органе местного самоуправления или в судебном порядке в течение 3 месяцев с момента получения отказа.

4. Что считается умышленным ухудшением жилищных условий?

Умышленным ухудшением считаются действия: вселение посторонних лиц, обмен жилья на меньшее, фиктивные сделки с недвижимостью, совершенные в течение 5 лет до подачи заявления.

5. Могут ли отказать из-за недостаточного дохода?

Нет, уровень дохода не является основанием для отказа в заключении договора социального найма, если гражданин признан нуждающимся в жилом помещении.

6. Какие документы необходимо предоставить для заключения договора?

Необходимы: заявление, документы, удостоверяющие личность, документы о составе семьи, справка о признании нуждающимся, выписка из домовой книги, документы о доходах.

7. Могут ли отказать при наличии у гражданина другого жилья?

Да, если у гражданина есть жилое помещение, соответствующее установленным нормативам, или если он является собственником жилого помещения.

8. Что делать, если отказали из-за отсутствия свободного жилья?

Гражданин остается в очереди на улучшение жилищных условий. Отказ по этому основанию не лишает права на получение жилья в будущем.

9. Можно ли заключить договор социального найма на коммерческую недвижимость?

Нет, договор социального найма заключается только на жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

10. Могут ли отказать из-за долгов по коммунальным платежам?

Наличие задолженности по коммунальным платежам не является основанием для отказа в заключении договора социального найма.

11. Каков срок рассмотрения заявления о заключении договора?

Заявление о заключении договора социального найма рассматривается в течение 30 дней с момента подачи всех необходимых документов.

12. Можно ли заключить договор, если жилье требует капитального ремонта?

Да, если жилое помещение признано пригодным для проживания, договор социального найма может быть заключен даже при необходимости капитального ремонта.

13. Могут ли отказать иностранному гражданину?

Да, договор социального найма может быть заключен только с гражданами Российской Федерации, за исключением случаев, установленных международными договорами.

14. Что делать при отказе из-за непредоставления документов?

Необходимо запросить у органа местного самоуправления письменный перечень недостающих документов и предоставить их в установленный срок.

15. Можно ли требовать заключения договора через суд?

Да, если отказ в заключении договора социального найма признан незаконным, суд может обязать орган местного самоуправления заключить договор.